“十四五”規(guī)劃綱要指出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。今年政府工作報(bào)告也明確，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。近日，北京、上海、深圳等地紛紛出臺(tái)政策，城市更新行動(dòng)明顯提速。

城市更新步伐加快

城市更新主要是指對(duì)城市建成區(qū)(規(guī)劃基本實(shí)現(xiàn)地區(qū))城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，是小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，實(shí)施城市更新行動(dòng)，謀劃推進(jìn)一系列城市建設(shè)領(lǐng)域民生工程和發(fā)展工程，有利于充分釋放我國(guó)發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷此前公開(kāi)表示，城市更新不只是簡(jiǎn)單的舊城舊區(qū)改造，而是由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。實(shí)施城市更新行動(dòng)，其內(nèi)涵是推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式;路徑是開(kāi)展城市體檢，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理;目標(biāo)是建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。

近段時(shí)間以來(lái)，各地城市更新步伐明顯加快。

6月18日，《重慶市城市更新管理辦法》發(fā)布，提出城市更新主要內(nèi)容包括完善生活功能、補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護(hù)修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力。

6月10日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確首都城市更新行動(dòng)的類(lèi)型，同時(shí)對(duì)備受關(guān)注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括規(guī)劃政策、土地政策和資金政策。

6月7日，深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二○三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，加強(qiáng)城市更新、土地整備和棚戶區(qū)改造等多種再開(kāi)發(fā)手段的綜合運(yùn)用。

6月2日，上海宣布成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，也意味著上海正大力度引入社會(huì)資本，參與舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

此外，青海全面實(shí)施城市更新行動(dòng)，建設(shè)新型智慧城市，通過(guò)提高城鎮(zhèn)住房保障水平、改善城市人居環(huán)境、構(gòu)建城市公共交通體系等，全面加快現(xiàn)代化城市建設(shè)。山東省則提出將以城市更新行動(dòng)為抓手，全方位提升城市品質(zhì)，滿足人民群眾對(duì)城市宜居生活的新期待。

模式向多元化轉(zhuǎn)變

根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)調(diào)研和估算，城市更新過(guò)程中將撬動(dòng)10萬(wàn)億級(jí)的內(nèi)需空間。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，我國(guó)未來(lái)每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將成為未來(lái)10年、20年最重要的地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。

隨著市場(chǎng)規(guī)模的極速擴(kuò)大，城市更新的運(yùn)作模式也發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)始由早年的單一政府主導(dǎo)模式向政府、投資者、發(fā)展商、居民等多方參與協(xié)同轉(zhuǎn)變。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，在過(guò)去的城市更新實(shí)踐中，既有過(guò)政府主導(dǎo)，也有過(guò)市場(chǎng)主導(dǎo)，而市場(chǎng)主導(dǎo)的優(yōu)勢(shì)在于企業(yè)對(duì)市場(chǎng)有更靈敏的觸覺(jué)，能夠提供高質(zhì)量的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，也可以有效地減輕政府的負(fù)擔(dān)。然而劣勢(shì)也很明顯，那就是開(kāi)發(fā)商容易“挑肥揀瘦”，更青睞具有商業(yè)價(jià)值的地段，而那些位置偏僻、危房戶集中的地區(qū)就無(wú)人問(wèn)津，公共利益也就無(wú)法得到保障。

因此，在實(shí)行城市更新行動(dòng)的過(guò)程中，政府和企業(yè)需要利用各自職能優(yōu)勢(shì)，建立協(xié)同合作的良性發(fā)展機(jī)制，在激活市場(chǎng)和企業(yè)能動(dòng)性的同時(shí)，要讓政府來(lái)充當(dāng)市場(chǎng)的“守夜人”，兼顧政府的規(guī)劃導(dǎo)向和公共利益平衡，共同推進(jìn)城市空間的改善和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

上海此次成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，由上海本土國(guó)企、大型開(kāi)發(fā)商和險(xiǎn)資共同成立，參與力量更加廣泛，有上海地產(chǎn)集團(tuán)、招商蛇口、中交集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資等公司與機(jī)構(gòu)的共同合作。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一次政企合作的積極嘗試。

廣州在城市更新的創(chuàng)新探索方面一直走在全國(guó)前列。今年年初，廣州表示力爭(zhēng)今年上半年審定48條舊村改造方案，5年內(nèi)完成2000年前老舊小區(qū)改造。而在具體的城市更新項(xiàng)目招標(biāo)中，可見(jiàn)萬(wàn)科、合景泰富、富力、佳兆業(yè)等房企的身影。

北京也鼓勵(lì)市場(chǎng)主體投入資金參與城市更新，鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人自籌資金用于更新改造，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品支持城市更新。對(duì)于符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，保障居民基本生活、補(bǔ)齊城市短板的更新項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)增加建筑規(guī)模。增加的建筑規(guī)模不計(jì)入街區(qū)管控總規(guī)模，由各區(qū)單獨(dú)備案統(tǒng)計(jì)。

側(cè)重點(diǎn)各有不同

各地在推進(jìn)城市更新的規(guī)劃中緊扣國(guó)家規(guī)劃及政策，根據(jù)各地情況，側(cè)重點(diǎn)、推進(jìn)方式各有不同。

北京明確六種城市更新方式，其中，針對(duì)老舊廠房改造，優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新、文化等產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì)利用老舊廠房發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等國(guó)家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài);在老舊樓宇更新方面，鼓勵(lì)老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施等老舊樓宇升級(jí)改造、調(diào)整功能、提升活力，發(fā)展新業(yè)態(tài);針對(duì)其他類(lèi)型，政策鼓勵(lì)對(duì)城市公共空間進(jìn)行改造提升，鼓勵(lì)特色街區(qū)、生態(tài)街區(qū)、智慧街區(qū)建設(shè)。

浙江省提出未來(lái)社區(qū)理念，以未來(lái)社區(qū)建設(shè)為抓手，提升城市宜居水平，全面推進(jìn)城市的有機(jī)更新。從未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)、城市經(jīng)營(yíng)的角度去推進(jìn)城市更新，進(jìn)入到政府、開(kāi)發(fā)商和社區(qū)共同經(jīng)營(yíng)的模式。

深圳市提出要?jiǎng)?chuàng)新土地整備機(jī)制，有序推進(jìn)城市更新，深化歷史遺留違法建筑處置。深圳市也成為全國(guó)首個(gè)在“十四五”規(guī)劃中明確深化歷史遺留違法建筑處置的城市。

青海今年全面實(shí)施城市更新行動(dòng)，建設(shè)新型智慧城市，通過(guò)提高城鎮(zhèn)住房保障水平、改善城市人居環(huán)境、構(gòu)建城市公共交通體系等，全面加快現(xiàn)代化城市建設(shè)。此外，四川、湖南、河北、湖北、江蘇等多地都將“智慧+”融入城市更新，以智慧交通、智慧城市、智慧社區(qū)等“智慧+”方式推進(jìn)城市更新。(記者 王莉)