隨著社會老齡化日益加劇，傳統的養老方式已經難以滿足經濟發展需要，由此出現了以房養老等新型養老模式。新型模式雖尚處探索階段，但不法分子卻已聞風而至。

5月17日，銀保監會等四部門發布風險提示稱，近期一些機構和企業打著“以房養老”“健康養老”等名義，以“高利息、高回報”誘使老年人簽訂“借貸”或者變相“借貸”“抵押”“擔保”等相關協議，抵押房屋以獲得出借資金，再將資金購買其“理財產品”并承諾給付高額利息等進行非法集資，給老年人造成嚴重財產損失和精神傷害，存在重大風險隱患。那么，以房養老面臨何種困局，又該如何破解?

套路貸“新裝”

中國商報記者了解到，以房養老也被稱為反向抵押貸款，是指老年人將擁有產權的住房抵押給銀行或特定的金融機構，以取得貸款用于養老。老年人在世時仍保留房屋居住權，去世后則以住房還貸。

以房養老的本意是為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。不過，積極的養老探索卻正在成為套路貸的工具。在今年2月24日最高人民法院發布的老年人權益保護十大典型案例中，“以房養老”套路貸就是其中的一個案例。

最高人民法院認為，此類“套路貸”難以根除的原因之一是行為人常常在法律空白或者規定不明確的領域，利用老年人性格特點以及尋求投、融資渠道的迫切心理，將“套路貸”披上“迷惑外套”變裝成“以房養老”理財項目，進而非法占有老年人房產。最高人民法院表示，要對不法行為加大打擊力度，通過依法確認合同無效等方式較好維護老年人的合法權益。

北京道廣律師事務所主任律師周皓對中國商報記者表示，在實際執法過程中，這種抵押房產造成的狀況往往面臨一系列難題。“公安機關往往難以就‘套路貸’立案，許多時候會建議當事人直接去人民法院起訴。不過，法院調查權有限，無法采取強制性拘留或審問措施。如果按照民事案件處理，有時候對打擊犯罪、保護當事人的權益有一定的局限性。”周皓說道。

“需要注意的是，開展以房養老業務的前提是必須具備相應資格，以及險資的背景和牌照。任何以獲得產權而不能形成一種專業的保理模式，提供持續養老資金的機構，都存在著不合理性和風險。” 中國房地產數據研究院院長陳晟對記者表示。

叫好不叫座

在部分機構假借“以房養老”欺騙老年人的同時，真正的以房養老業務市場反應卻較為平淡。

2014年，北京、上海、廣州和武漢四地率先啟動老年人住房反向抵押養老保險試點。2018年7月，銀保監會將反向抵押保險擴大到在全國范圍開展。試點至今，共有幸福人壽和中國人民人壽兩家公司開展了反向抵押保險業務。

記者了解到，雖已試行多年，但以房養老的市場規模仍然較小。銀保監會數據顯示，到2019年9月末，反向抵押保險期末有效保單129件，共有129戶家庭191位老人參保。

在走訪過程中記者發現，或受傳統觀念影響，受訪對象普遍表示不會采取以房養老的養老方式。“如果沒有收入，我可以讓孩子贍養，而且以房養老勢必會影響與子女的親情。”即將于明年退休的北京市民秦女士對記者表示。

哈爾濱市市民李阿姨也對記者表示，即使身體硬朗的老年人也有突發疾病或驟然離世的可能性，即便她無兒無女，也會選擇把房子賣了住進養老院。

“將房產留給子女，在我國是一種慣性的傳統，以房養老因此難以得到子女的大力支持。”陳晟對記者表示。

該如何破局

中國商報記者了解到，針對以房養老，銀保監會曾表示，將從完善監管政策、補足配套政策、加強正面宣傳、加強保險專業隊伍建設四方面完善此項制度。

對于假借以房養老的不法行為，周皓認為，應有持續常態化的打擊或管理。“此前在非法集資方面，國家層面已有部級聯席會議，包括公檢法司、銀保監會等多個部門都參與其中，構成一個統籌的協調部門。對于以房養老的‘套路貸’，也可參照這種模式。”周皓說道。

騙局層出不窮，不僅使老年人深受其害，還導致許多不明就里的大眾將以房養老完全與騙局“畫等號”。對此周皓建議，應當在全社會范圍加強宣傳和教育，讓大眾了解真實的以房養老模式，并警示可能參與非法活動的群體。

“此外，建議老年人去辦理房屋抵押過戶或公證時，相關辦理機構或主管部門能夠在辦理的流程當中履行審核及風險提醒義務，以便及時發現此類問題。”周皓說道。

在提高民眾的參與度方面，陳晟認為，要在房屋的產權分配上下功夫。“除保險公司獲得老人的產權外，如果能讓子女在額外的部分也享有一定權益，可能會對突破目前的推廣障礙更有利。” 陳晟說道。

北京聯合大學管理學院講師楊澤云認為，以房養老業務受房價變動的影響，而房價長期來看又受人口發展的影響。在人口增長可能面臨轉折的當下，即使對當前房價有短期增長的預期，但長期仍面臨較大壓力，這極大影響了保險機構參與以房養老業務的積極性。

“從國際上來看，大多數國家和地區的以房養老業務，無論何種模式，政府無不參與其中，有的甚至直接主辦或出資參與，有的成立專門機構負責監督與管理。這既是對以房養老客戶的保障，也是推出以房養老業務的金融機構的重要定心丸。”楊澤云對記者表示。

此外，楊澤云還認為，以房養老業務跨越的時間周期長，業務初始定價及后續的現金流評估都需要穩定且成熟的金融市場作為依托，這也是以房養老全國開展需要解決的重要問題。(記者 王彤旭)