拾問2020：盡管去年行業曾經悲觀地預測：站在未來，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鵝落下之時，行業也曾經悲觀地喊出：失去的春天。我們依然看到在逆境中堅持產品品質的企業，看到營銷人們從線下到線上的全面探索，看到了競合出的未來，看到了在第二賽道不斷探索的身影。勞動不僅光榮，更應該能致富。于是，整個行業收獲了五年來最好的“金九銀十”，在錯過了一個春天的情況下，依然有企業提前一個月撞線全年業績。欣喜之余，我們必須更加清醒地看到在行業不確定性更加突出的當下，有的問題迫在眉睫。已經接近公開報價的銷售榜，“三條紅線”盡踩的品牌房企們，被渠道綁架日益嚴重的銷售，以及靠優化、賣資產活下去的“問題寶寶”，資本泡沫破裂的物管行業……在2020年的最后一個月，北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問·2020》，回看整個行業。

2020年末歲尾，北京樓市一個較具標志性意義的事件是：第一批啟動預售的限競房相繼 “交房+下房本”。而在此事件背后，另有一個現象值得關注：北京土地市場格局現已出現顯著變化，限競房供應“退燒”，不限價商品房重回市場。從2018年地塊成交占比超六成，到2020年成交占比不足兩成，帶著調控任務登上北京房地產市場舞臺的限競房，供應量已從前期的井噴走向了當下的低頻。

購房者憂心房少急“上車”

據北京商報記者梳理，2020年內，北京土地市場已累計出讓47宗住宅地塊，除3宗純共有產權房、36宗不限價純商品房用地外，年內僅有8宗限競房地塊，僅占到了成交總數的17%。8宗限競房地塊中，2宗位于朝陽區東壩，2宗在大興區西紅門，3宗在昌平區沙河和東小口，1宗在房山區良鄉。

從2020年內限競房出讓數量來看，帶著調控任務登上舞臺的限競房，相比過往兩年明顯“退燒”。據了解，2019年全年，在北京累計出讓的50宗住宅用地中，限競房地塊供應達到21宗，占比為42%;2018年全年，北京合計出讓72宗土地，限競房地塊占到了成交總數的62%。

當下“不限價”地塊的持續供應，似乎也進一步印證了北京純商品房的“上位”。據北京市規劃和自然資源委員會12月17日披露，北京擬掛牌5宗預申請宅地，其中包含不限價地塊4宗，限競房地塊僅1宗，限均價5.5萬元/平方米。

諸葛找房高級分析師陳霄向北京商報記者表示，由于前兩年限競房大量供應，產品同質化現象嚴重，去化艱難導致庫存大量積壓。今年北京限競房供應減少，正是看到了去化難題，加之疫情沖擊市場活躍度下降，今年土地供應結構適時作出了調整。

值得一提的是，在外界慨嘆“不限價地重回市場，限競房將退市”之際，很大一部分購房者擔心，如果現階段不抓緊上車，未來購房成本將明顯增加。近期出讓的限競房地塊限價的走高，以及“70/90”政策在部分限競房地塊出讓條件上的變動，似乎加重了市場的這一擔憂。

地塊限價的走高，在近期出讓的朝陽東壩一限競房地塊中得到了充分體現。12月14日，“回爐”半年的朝陽東壩1104-611限價地塊，以“35.02億元+4%自持”成交。該地塊憑借71000元/平方米的限定均價以及 78000元/平方米的最高單價，一舉成為五環外最貴的待售限競房。而這也是五環外，首個均價“破7”的限競房項目。

好地段不愁、冷門區域蕭條

據第三方數據梳理，當下北京的限競房供給“大戶”非亦莊莫屬，項目主要集中在河西、路東、臺湖、瀛海、舊宮等區域;其次是大興黃村板塊、順義后沙峪板塊，盡管板塊內限競房項目開售時間已久，但受鄰近熱門區域項目“分流”、板塊內競品比拼等因素影響，仍有不少貨值。此外，在五、六環之間的部分相對“冷門”地段，也有零星限競房項目供給。

多家機構披露的最新數據顯示，盡管在限競房供應整體“退燒”之下，存量房源也被不斷入市的市場需求所逐步消化，但年內北京限競房的去化仍然不夠樂觀。

據貝殼研究院統計，自限競房入市以來，北京市場合計供應量為9.1萬套，去化總量為5.4萬套，去化率為59%，低于近三年整體新房市場74%的去化率。 庫存方面，截至今年12月21日，已成交的限競房地塊仍有近七成等待去化，按照當前去化速度計算，限競房產品至少需要5-10年才能去化完畢。

“北京限競房放開供應以來，合計入市項目已達100個，共183張預售證，總體供應限競房住宅91060套。截至目前，整體去化不足六成，大致還有1.5萬-2萬套房源有待去化。”中原地產首席分析師張大偉直言，北京不同的限競房項目在去化方面存在著一定差異：25%的項目不愁賣，基本能做到一年清盤;60%的項目順銷，慢慢賣;15%的項目已經基本封盤，很難成交。

現實情況也顯示，各家項目銷售可謂“幾家歡喜幾家愁”。

熱銷項目代表有昌平東小口的奧森ONE以及綠城·奧海明月項目。據悉，奧森ONE項目于11月30日開盤，官方公布8分鐘賣了63億元;綠城·奧海明月一期開盤賣出了1000多套房源，創下了熱銷50億元的銷售額;此后因銷售火爆，接連兩次“上新”，11月28日二期開盤，11月29日加推最后三棟樓。

成交冷落的項目，主要分布在競爭“紅海化”的大興，以及位置偏遠、配套不盡完善的房山或順義等區域。代表項目有位于房山良鄉的旭輝城，該項目開盤于2018年6月，到今年底將交房，但尚未清盤。

貝殼研究院高級分析師潘浩給北京商報記者的一組數據，也證實了限競房區域去化“冷熱不均”的現狀。據貝殼研究院統計數據，2018年以來，在北京限競房累計供應量在50萬平方米以上的區域中，朝陽區及豐臺區去化率較高，分別為87%和67%;而房山區和順義區去化率分別為47%和39%，低于平均水平。

限競房“末班車”該趕嗎

盡管限競房整體去化不力已幾乎成為業內共識，但在不限價地增多、新限價地漸貴等因素刺激下，對于內城部分區位配套優越、產品力較高的限競房項目而言，購房者“乘勢上車”的緊迫性也真實存在。

引發購房者對“購房成本增加、在京置業門檻提升”擔憂的，還包括年內上漲的樓面價。第三方統計數據顯示，2020年前11月，共成交44宗住宅用地，面積513.7萬平方米，同比2019年全年減少約129萬平方米，但成交金額卻比2019年增長76億元，比去年全年提高約7%，樓面價同比上漲31.7%，每平方米貴了7366元。

限房價地塊供應高峰期已過，眼下限競房還有多少?優質板塊的庫存情況又是如何呢? 據北京商報記者不完全統計，截至2020年12月下旬，五環內在售限競房主要集中在花鄉、西紅門、舊宮3個地段，包括“花鄉三兄弟”——中鐵·諾德逸府、春風和院、京投發展·臻御府以及新城·熙紅印、龍湖·熙悅宸著5個限競房項目。從環線位置來看，位于四環外的“花鄉三兄弟”，是當前北京在售限競房中最靠近內環的項目，限定均價為6.77萬元/平方米。

五至六環仍是限競房供給最多的地方，其中尤以南邊供應地塊最多，東、西則最少。在總價方面，這個區間絕大部分樓盤總價控制在500萬元左右，是目前剛需上車的首選，年內部分“首付百萬即上車”的限競房項目，因為“低首付”更是受到了購房者的追捧。

有業內人士指出，廣大購房者尤其是剛需群體是否要趕眼下這趟限競房的“末班車”，還須結合個人需求綜合考量、謹慎決策。

一方面，對于當下是剛需但幾年內有望轉化為改善型置業的購房家庭而言，購買限競房就要接受此類住房產品的“五年禁售期”，即：限競房在個人取得不動產權證滿五年或繳納契稅滿五年后，才允許上市交易。尤其是對于有意購買剛剛啟動預售的限競房的購房者，未來等待房產上市交易的時間顯然更長：按照一般進度，兩年期房、一年辦契稅和不動產權證，再等滿五年，基本需要八九年時間。

另一方面，業內人士普遍認同，當下北京樓市進入“暖冬”，會對原本有意購買限競房群體產生“爭奪”。數據顯示，2020年內除10月外，5月以來北京二手住宅網簽量一直保持在1.6萬-1.73萬套之間。基于此，業內有觀點認為，在北京二手房市場的平穩狀態仍將在一定時間內延續的預期之下，相比在有限的區域內擇優選擇在售限競房，或將有部分購房者選擇“踮踮腳”，在地段選項更多、周邊配套更為成熟的區域買入二手房。(盧揚 榮蕾)