日前，有媒體報(bào)道，錦藝集團(tuán)旗下錦藝置業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“錦藝置業(yè)”)正與融信中國(guó)(03301.HK)接觸尋求被收并購(gòu)。隨后，融信中國(guó)和錦藝置業(yè)先后公開(kāi)辟謠稱，個(gè)別項(xiàng)目曾有合作意向，但5月已終止洽談。

這起“羅生門”事件也讓一向低調(diào)、守成有余的錦藝置業(yè)走向臺(tái)前。2019年，為了人才和融資，深耕河南十余年的錦藝置業(yè)搬至上海，確定了“兩南一角”的發(fā)展戰(zhàn)略，謀求全國(guó)化布局，計(jì)劃業(yè)績(jī)每年增幅30%～50%，在3年內(nèi)突破500億元。

然而，理想面前，錦藝置業(yè)也面臨著融資渠道單一、河南省外土地儲(chǔ)備有限等多個(gè)難題。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，錦藝置業(yè)方面認(rèn)為上半年并非好的拿地周期，但已做好了準(zhǔn)備，融資方面不便透露。“錦藝置業(yè)雖然剛走出鄭州不久，但一直以來(lái)都堅(jiān)定思路從不追求盲目擴(kuò)張，不會(huì)為了規(guī)模犧牲利潤(rùn)，追求規(guī)模、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等三方面均衡發(fā)展。”

收并購(gòu)傳聞

記者了解到，錦藝集團(tuán)是一家多元化控股企業(yè)集團(tuán)，下轄二十余家子公司，三大核心主業(yè)為新材料、地產(chǎn)、商業(yè)。而錦藝置業(yè)則是錦藝集團(tuán)旗下的地產(chǎn)板塊，業(yè)務(wù)涵蓋城市綜合體開(kāi)發(fā)、文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)以及精品住宅開(kāi)發(fā)。

針對(duì)收并購(gòu)傳聞，彼時(shí)，錦藝置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“我司目前未與融信洽談過(guò)所謂的收購(gòu)案”。融信中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，據(jù)其了解，公司較早之前和錦藝集團(tuán)確有項(xiàng)目上的談判和合作，“但也僅限于此，并沒(méi)有涉及到收并購(gòu)的層面”。

一天后，錦藝置業(yè)正式發(fā)文澄清，否認(rèn)所謂的“收并購(gòu)”，并稱“雙方曾就個(gè)別項(xiàng)目有過(guò)合作意向的商討，但雙方已于2020年5月終止合作意向洽談”。

錦藝置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，這起收購(gòu)“烏龍”事件源于下屬項(xiàng)目員工的錯(cuò)誤解讀。“當(dāng)時(shí)融信對(duì)我們的一個(gè)項(xiàng)目感興趣，也派人到項(xiàng)目上進(jìn)行了調(diào)研，項(xiàng)目公司的少數(shù)員工看到后誤以為是公司層面的合作，今后我們也會(huì)加強(qiáng)對(duì)員工的管理。”

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房企之所以想要謀求項(xiàng)目合作，歸根結(jié)底是受到新冠肺炎疫情這一“黑天鵝”事件的影響。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，錦藝置業(yè)此前一直是深耕河南的區(qū)域性房企，剛剛將總部搬遷至上海，屬于第二梯隊(duì)。“現(xiàn)在疫情對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響還未完全消退，競(jìng)爭(zhēng)起來(lái)也挺吃力的，所以對(duì)于錦藝置業(yè)這樣的中小房企，合作就是抱團(tuán)取暖，能夠快速壯大自己，避免一下子被大魚吃掉。”

而在同策研究院研究總監(jiān)張宏偉看來(lái)，之所以與融信謀求項(xiàng)目上的合作，一方面可以幫助解決之前的一些債務(wù)問(wèn)題;另一方面，如果項(xiàng)目的銷售遭遇困境，融信的介入也能夠使其快速解套。

“從融信的角度看也很好理解。”盧文曦表示，過(guò)去融信為了擴(kuò)張拿地比較激進(jìn)，收并購(gòu)有助于企業(yè)快速發(fā)展，在財(cái)務(wù)報(bào)表上也有明顯的體現(xiàn)。“錦藝置業(yè)在河南的項(xiàng)目布局、土地儲(chǔ)備、政府資源應(yīng)該是融信比較看重的。”

總部搬到上海

“如果以沿海城市為中心只能畫出一個(gè)半圓。但是，如果以河南為圓心，就能畫出一個(gè)完整的圓。由此可見(jiàn)，它的輻射帶動(dòng)作用更強(qiáng)大。”錦藝集團(tuán)董事長(zhǎng)陳錦焰曾說(shuō)道。

在陳錦焰看來(lái)，河南是一片投資熱土。也正因如此，發(fā)端于福建的錦藝集團(tuán)，在2006年將總部搬到河南鄭州，憑借對(duì)旗下原國(guó)有紡織廠的升級(jí)改造和綜合開(kāi)發(fā)而踏入鄭州房地產(chǎn)業(yè)，建成當(dāng)時(shí)鄭州市單體建筑面積最大的商業(yè)廣場(chǎng)。在深耕鄭州的13年里，每年開(kāi)工面積約為500萬(wàn)平方米。

2019年，陳錦焰又決定將地產(chǎn)板塊錦藝置業(yè)的總部搬到上海，一為錢，二為人，三為擴(kuò)張。正如錦藝置業(yè)給記者的回函中所說(shuō)：“總部從鄭州搬到上海，主要是上海作為全國(guó)金融中心便于融資，以及希望通過(guò)上海這個(gè)平臺(tái)，吸引更多人才。”

“布局全國(guó)不僅要有較遠(yuǎn)大的戰(zhàn)略目標(biāo)，還需要企業(yè)具有對(duì)某個(gè)城市的分析能力以及較準(zhǔn)的市場(chǎng)預(yù)判能力。”盧文曦表示，從熟悉的區(qū)域走向全國(guó)最主要的還是企業(yè)的自身實(shí)力。“廣撒網(wǎng)”前必須要掂量掂量自身的資金實(shí)力，“而人才比錢還重要，如果人才儲(chǔ)備不夠，分派出去的過(guò)多可能連自家都顧不過(guò)來(lái)。”

在外界看來(lái)為錦藝置業(yè)和融信洽談合作的關(guān)鍵人物，正是今年春節(jié)前從融信跳槽到錦藝置業(yè)就任的執(zhí)行副總裁吳孟燈;而原閩系房企三盛地產(chǎn)副總裁朱黎民也加盟錦藝置業(yè)，主管品牌營(yíng)銷。

錦藝置業(yè)方面向記者表示，公司在從地方走向全國(guó)后，持續(xù)引入頭部房企職業(yè)經(jīng)理人并打造完善的人才規(guī)劃，新項(xiàng)目崗位會(huì)從成熟公司的老錦藝人中提拔。同時(shí)，錦藝還會(huì)啟用“輪崗機(jī)制”，優(yōu)先內(nèi)部選拔意識(shí)強(qiáng)、責(zé)任感重、有歸屬感的員工，最終磨合出穩(wěn)定高效專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。

融資方面，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，從2019年下半年起，錦藝置業(yè)共6次出質(zhì)股權(quán)，數(shù)額共計(jì)約4.31億元。其中，3月19日，錦藝置業(yè)向中原航空融資租賃股份有限公司出質(zhì)股權(quán)數(shù)額2.5億元;5月9日，其向天津信托有限責(zé)任公司出質(zhì)股權(quán)數(shù)額2211.5萬(wàn)元，足以見(jiàn)得疫情后錦藝置業(yè)的資金壓力以及對(duì)于融資的渴望。

此外，集團(tuán)旗下上市公司錦藝集團(tuán)控股有限公司(00565.HK，以下簡(jiǎn)稱“錦藝集團(tuán)控股”)也遭遇“錢緊”。據(jù)2019年中期財(cái)務(wù)報(bào)告，截至2019年12月末，錦藝集團(tuán)控股總借貸融資額度約8.99億港元，全部融資已動(dòng)用。此外，集團(tuán)已與五名獨(dú)立第三方安排六筆合計(jì)共約0.44億港元的債券，均按攤銷成本計(jì)量。但從2020年至今，集團(tuán)還未有新的融資記錄。

值得一提的是，錦藝集團(tuán)控股隸屬于錦藝集團(tuán)的紡織板塊，其收入主要依賴于佳潮購(gòu)物中心項(xiàng)目，而包括錦藝新時(shí)代、錦藝怡心苑、錦藝國(guó)際華都、中原錦藝城等在內(nèi)的錦藝置業(yè)的大多地產(chǎn)項(xiàng)目都未“裝入”上市公司。

對(duì)此，錦藝置業(yè)方面表示，公司暫無(wú)將地產(chǎn)業(yè)務(wù)“裝入”錦藝集團(tuán)控股的計(jì)劃，也不會(huì)借助上市公司拓展融資渠道。

規(guī)模與利潤(rùn)的權(quán)衡

除了人才和資金，對(duì)于規(guī)模和全國(guó)化的野心，亦是錦藝置業(yè)從鄭州搬到上海的另一大原因。然而，由于利潤(rùn)的制衡，錦藝在2020年的擴(kuò)張之路有得亦有失。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年，錦藝置業(yè)全口徑操盤金額76.3億元，排名第180名;權(quán)益操盤金額73.7億元，排名第1511名。2020年1～5月，錦藝置業(yè)全口徑操盤金額仍在百名之外，而權(quán)益操盤金額為46億元，排名全國(guó)房企第89名。

而錦藝置業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，錦藝置業(yè)權(quán)益口徑銷售額45.5億元，完成101%簽約，129%回款完成率。如果保持這樣的增長(zhǎng)勢(shì)頭，今年錦藝置業(yè)或有機(jī)會(huì)歷史性地突破百億元大關(guān)。

記者了解到，錦藝置業(yè)在整體戰(zhàn)略上，選擇集中兵力主力發(fā)展“兩南一角”即河南、西南、長(zhǎng)三角，進(jìn)行全國(guó)化布局。河南作為“大本營(yíng)”，未來(lái)依然是錦藝置業(yè)發(fā)展最重要的一個(gè)區(qū)域;西南板塊和長(zhǎng)三角城市化仍然迅速推進(jìn)，這兩個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)輪動(dòng)也最晚，因此需要有持續(xù)的關(guān)注或有更多的投入。

錦藝置業(yè)方面告訴記者，全國(guó)化戰(zhàn)略下，有三大企業(yè)目標(biāo)。一是確定“有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)”為發(fā)展基調(diào)，確保項(xiàng)目有合理利潤(rùn)，不追求盲目擴(kuò)張;二是計(jì)劃每年能夠有30%～50%的業(yè)績(jī)符合增長(zhǎng)，即3年突破500億，利潤(rùn)維持在10%以上;三是追求規(guī)模、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等三方面均衡發(fā)展。

2019年，錦藝置業(yè)頻頻在長(zhǎng)三角和西南地區(qū)高價(jià)拿地，與其“兩南一角”的戰(zhàn)略不謀而合。

進(jìn)入2020年，錦藝置業(yè)參加許昌、江陰、南陽(yáng)等三四線城市的多場(chǎng)土拍卻一無(wú)所獲，這與其想要兼顧規(guī)模和利潤(rùn)的目標(biāo)不無(wú)關(guān)系。“我們認(rèn)為今年上半年并非好的拿地周期，雖然剛走出鄭州不久，但不會(huì)為了規(guī)模犧牲利潤(rùn)。”錦藝置業(yè)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)道。

盧文曦指出，對(duì)于處于擴(kuò)張期的房企，首次進(jìn)入某個(gè)城市時(shí)，拿地溢價(jià)可以稍微高一些，土地價(jià)格是周邊在售產(chǎn)品七折甚至以下就可以果斷入手。“除非是市中心的核心地段，盡量不要拿地王，否則一般會(huì)弊大于利。”

“現(xiàn)在的錦藝既不能特別激進(jìn)，也不能太保守。”張宏偉也認(rèn)為，長(zhǎng)三角的優(yōu)勢(shì)就是人才和資本環(huán)境，現(xiàn)在規(guī)模500億元以下的企業(yè)很少搬過(guò)來(lái)，如果說(shuō)規(guī)模還不足百億即使搬到上海意義也不大。“既然已經(jīng)來(lái)了，現(xiàn)在錦藝的關(guān)鍵就是能否順勢(shì)而為，在這個(gè)擴(kuò)張過(guò)程中，把握好市場(chǎng)周期變化的規(guī)律和特點(diǎn)。”