2020年，中國樓市超預期復蘇。截至11月份，商品房銷售均價邁入“萬元時代”，商品房銷售面積也有望再創新高。2021年，中國經濟延續穩健復蘇勢頭，業內專家認為，以下五大新趨勢或成為明年樓市平穩發展的主要動力來源。

資料圖：航拍南京雨花臺區一處樓盤。泱波 攝

全面落實房地產長效機制

近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，明年的重點任務包括：穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。會議提出，(明年將)全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制。

業內人士認為，這意味著房地產長效機制方案已經從“紙面”走向現實。

據不完全統計，2020年下半年，調控政策轉向，杭州、沈陽、西安和寧波等19城相繼升級調控，重點涉及限購、限貸、限價、限售和增加房地產交易稅費5方面內容。

未來這些調控工具仍將持續使用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，除此之外，未來有望形成四大價格監管體系，包括一二手房價格、租賃市場價格和地價監管體系。

房地產業進入“穩杠桿”或“去杠桿”階段

2020年，房地產金融風險受到高度重視，被稱為“三道紅線”的房企融資新規出臺。業內認為，這或標志著房地產企業高杠桿擴張時代的終結。

中國首席經濟學家論壇理事長連平認為，房地產融資政策趨向于收緊，其重點就是要控制房企有息負債的增速。目前，銀行借款、債券、非標等融資渠道均有所收窄，房企現金流將更多依賴銷售回款。

除房地產開發端外，克而瑞研究中心認為，居民部門仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，壓力城市或將適度放松限貸，但不會超出現有限貸政策框架范圍。

與此同時，今年的一些重點監管方向仍將持續。如：強化購房資金監管，嚴禁首付貸、消費貸、經營貸等違規挪用于購房消費等。

住房租賃規范發展

今年的中央經濟工作會議以較大篇幅提及房地產相關領域，其中“主角”便是住房租賃。在高房價背景下，發展租賃住房成為解決大城市住房突出問題的有效思路。

此后的全國住房和城鄉建設工作會議也指出，2021年要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。此外，會議還明確提出，在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，未來住房租賃發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規范及支持租賃企業的發展等方面持續發力，屆時租金更平穩，租住真正成為一種長期居住選擇。

“十四五”期間房地產稅或現實質性進展

中國財政部部長劉昆日前撰文提出，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。這篇文章主要涉及“十四五”期間財稅體制改革相關問題。

業內認為，這意味著未來5年，房地產稅或現實質性進展。

中國社科院近日發布的《中國住房發展報告(2020-2021)》也建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產稅。

四類機會區域

“房住不炒”“降杠桿”是否意味著房地產業已失去發展機會?

專家認為，并非如此，房地產仍有全新的發展機會。

上述社科院報告認為，未來還有四類機會區域：一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮;二是人口眾多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市;三是人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市;四是擁有獨特的環境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。