中國房地產產業鏈條正在被重構，在房地產的上半程的主要“賽道”在增量住宅的開發，但是到了下半程，更多的把關注點落到城市更新以及存量不動產。這是從增量房地產到存量不動產的轉變，開發的分量在減輕，運營越來越成為行業的主導力量。

這是一個結構性和趨勢性的轉變，即便如今國內增量市場依然有著很大的機會，但在未來，中國的存量不動產一定是一個巨大的市場。而存量不動產的的格局和增量最大的不一樣的地方在于：開發講究高周轉、高杠桿、高利潤，存量要求的是通過精細化運營和服務，提升存量資產的現金流，并兌現成資產價值提升的的變現能力。

由此，專業的不動產運營商的價值也因此凸顯出來。

2020年11月，優客工場成功登陸納斯達克。盡管行業尚處于發展早期，但對于代表辦公未來的商業模式，其上市代表行業完成了初步的閉環。

辦公模式的升級，在可見的未來，其實并無懸念。背后蘊藏產業容量巨大。但在發展路徑上，目前還存在多種可能性值得繼續探索研究。

如果我們分析優客工場如今的商業邏輯和模式，會發現其他已轉型升級成為“為資產賦能”的資產管理運營公司，既服務于企業成長，也服務于城市資產。同時，透過資產管理，它也找到了通向城市更新及不動產全產業鏈的更大空間與可能。

一張桌子的能量

2015年優客工場從“一張桌子”開始，掀起國內辦公升級與變革。

這張桌子不是一間辦公室，不是一個工位，而是辦公的入口，是其可復制的經濟單位。縱觀優客工場的發展脈絡，其沿著空間、會員、平臺、生態的發展脈絡前進。

空間是基礎，大多數聯合辦公空間多是一個“Working Mall”的角色，即不再是單一的辦公服務，還添加了培訓、零售、健身、娛樂等綜合性服務板塊，并且從辦公空間設計、以及軟硬件投入上，相較于傳統的寫字樓和產業園區都有不同程度的迭代與升級。

以空間為入口，聚攏企業與人后，就構成了優客工場基于社群的商業社交和資源配置平臺，比如2017年底優客工場推出的優鮮集在線平臺實實則是一個空間引流電商網絡平臺，不僅服務于B端企業，也穿透B端，挖掘B端與C端交集空間的團購需求;又比如構建企業生態，平臺提供諸如建筑與空間設計、互聯網開發、房屋智能管理、工廠化施工、廣告傳媒與精準營銷等領域，以及IT、人力資源與培訓、文娛體育、知識產權生態服務、咨詢服務等。

這些也被視作聯合辦公的增值服務和潛在的延展空間，在營業收入上，也被歸類到租金之外的增值收入。

另一個較大的轉變在于，2020年4月，優客工場五周年線上戰略發布會，宣布“輕資產、重賦能”的戰略轉型。優客工場的由重轉輕，可以看作雙贏，對優客而言，是以最小的成本獲得更多的增長空間，對于空間持有者也能在不增加成本前提下收獲物業管理水平的科技化標準化躍遷。當然，輕資產對于運營商的運營服務能力以及品牌勢能的要求會更高。

2020年11月，優客工場在納斯達克上市，在其招股書中，也特別強調了以輕資產模式運營商辦資產的業務模式。

從一張桌子出發，今時的優客工場，據數據披露，已經覆蓋含海外的58個城市、超過230個社區，管理面積逾600,000平方米、擁有近90萬會員。在聯合辦公領域，優客工場已經做到了規模和商業模式的頂尖，但綜觀業務布局，優客工場的視野早已不局限于聯合辦公行業，而是志在以運營和服務，撬動存量不動產運管增值。

“輕資產+數字資管”賦能存量不動產資產管理

輕資產和SaaS服務，是優客工場扳動不動產價值的兩個扳手。前者為不動產提供標準化運營管理，后者則是通過“數字資管”代替過去的“經驗資管”，提升管理效率。

創立五年多以來，優客工場形成了快速全能的人員培養體系、良好完備的社區標準化規范、自帶流量的品牌宣傳渠道和合理有效的成本把控機制，能夠對大量項目進行標準化輸出管理和運營。這也是優客工場能夠實現輕資產快速擴張的基礎。

優客工場輕資產業務目標對象是閑置的低效的商業地產空間。通過輸出提供包含培訓、空間設計、工程改造、管理咨詢、企業及服務商體系、招商和SaaS服務在內的多種服務，既為上游業主提效去化，也能解決下游入駐企業經營中的各種痛點。根據優客工場披露的發展情況估算，預計到2022年，優客工場或將實現1000家以上的門店規模，其中輕資產項目占比達到75%，基本追平酒店管理頭部品牌華住集團成立七年后的經營規模和輕資產比例。

不動產智能管理系統也是優客工場對外輸出的一大重點。傳統不動產運管常忽略了技術與人的互動、信息化與產業有機整體的協調，從而導致了“數據孤島”、重技術輕應用、重投入輕實效、公共數據難以互聯互通、用戶感知度較差等問題。相比于傳統的運營管理軟件，SaaS軟件具有部署靈活、迭代迅速、支持按需付費等優點，將成為物業降本增效的普遍選擇。

優客工場自主開發了DOMES(讀數)SaaS服務平臺，具有高效準確的數字化ONLINE的不動產運營能力，為商業不動產進行智能化改造、升級，賦能業主或管理運營方，并可以根據客戶需求，進行基于讀數SAAS平臺的軟件+硬件的定制化研發、布署，提升樓宇與用戶的匹配度。

據悉，目前DOMES(讀數)SaaS平臺總管理面積超過200萬平方米，管理總合同超過5萬份，合同總金額超過32億元，管理的IOT設備近1萬個，與阿里云、百度云、華為、佳能、招商蛇口、成都高新園、恒大集團、蘇州智慧交通中心、泊寓、航天長峰、中國電科、碧桂園、恒大集團等客戶在樓宇智能化管理方面展開密切深度的合作。

用技術顛覆傳統行業似乎已成了大勢所趨，顯然在模式逐漸成熟、規模不斷擴大的空間服務之外，優客工場的科技力也在改變著商辦不動產的未來。