扭轉(zhuǎn)歷史低位，開(kāi)年全國(guó)樓市現(xiàn)“小陽(yáng)春”。2月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，不論是新房還是二手房?jī)r(jià)格，環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大，價(jià)格上漲城市數(shù)量分別為53城和49城，均較去年12月增加11城。其中，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲。而在回暖跡象較明顯的城市中，長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)城市仍占多數(shù)席位。不過(guò)，鑒于深圳、上海和廣州等城已于近期緊急加碼約束，越來(lái)越多城市加強(qiáng)信貸調(diào)控，業(yè)內(nèi)認(rèn)為后期全國(guó)樓市表現(xiàn)將逐步回穩(wěn)。

一線城市新房?jī)r(jià)格持續(xù)領(lǐng)漲

與去年12月相同，今年1月，4個(gè)一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅仍保持領(lǐng)漲趨勢(shì)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，1月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比去年12月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1%和0.3%。

當(dāng)月，深圳環(huán)比漲幅由上月的-0.1%回漲0.4個(gè)百分點(diǎn)并領(lǐng)跑一線城市。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳此次漲幅很難說(shuō)是一種趨勢(shì)，至少說(shuō)明一點(diǎn)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)下滑，存在一定反彈空間。前期調(diào)控政策已在密集出臺(tái)，不排除后續(xù)房?jī)r(jià)出現(xiàn)降溫的可能。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也指出，當(dāng)前深圳已于1月19日加碼調(diào)控為樓市降溫，出臺(tái)“打補(bǔ)丁”新政，堵上了假離婚購(gòu)房的缺口，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)熱度或?qū)⒂兴芈?嚴(yán)躍進(jìn)也表示，總體上看，一線城市房?jī)r(jià)漲幅最大。但前述城市近期房地產(chǎn)政策調(diào)控升級(jí)，客觀上也為此類城市帶來(lái)后續(xù)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的可能。

其他各級(jí)城市中，31個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);35個(gè)三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲0.2%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，本輪漲價(jià)潮中，金華以1.2%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，廣州、合肥、揚(yáng)州環(huán)比漲幅也分別達(dá)到1%、0.9%、0.9%。陳霄指出，開(kāi)年首月，熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)板塊市場(chǎng)熱度走高，尤其是長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)。這也促使地方紛紛加碼調(diào)控穩(wěn)樓市穩(wěn)預(yù)期，預(yù)計(jì)接下來(lái)或有更多城市跟進(jìn)調(diào)控，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

針對(duì)前述房?jī)r(jià)上行跡象，廣州、深圳、上海等地已相繼發(fā)文調(diào)控。例如，1月21日晚間，上海市8個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算”;1月24日，廣州銀行業(yè)被當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管窗口指導(dǎo)，個(gè)人按揭貸款被“雙管控”，為新增個(gè)人住房貸款占比及每月新增個(gè)人住房貸款額度均劃定標(biāo)準(zhǔn)。

北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比“慢跑”

在全國(guó)各級(jí)城市中，一線城市二手房?jī)r(jià)表現(xiàn)也最為矚目。據(jù)測(cè)算，4個(gè)一線城市中二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

在當(dāng)月二手房?jī)r(jià)中，深圳漲勢(shì)領(lǐng)跑全國(guó)，廣州、上海緊隨其后。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格上漲的核心原因包括，疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量出國(guó)讀書人群回流，增加市場(chǎng)需求;上海、深圳等城市的打新潮涌動(dòng)，少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。

不過(guò)，相較其他一線城市，北京當(dāng)月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅相對(duì)趨緩。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論指出，北京只是部分區(qū)的部分片區(qū)由于學(xué)區(qū)等因素出現(xiàn)漲價(jià)，并沒(méi)有出現(xiàn)全市普漲。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，與滬、廣、深等地不同，1月北京樓市炒作相對(duì)較少。此前，北京已針對(duì)學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行了一輪管控，目前管控效應(yīng)未消，當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

眼下，北京樓市調(diào)控有增無(wú)減。例如，1月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)黨委書記、主任王飛表示，嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介炒房、投機(jī)炒作;1月30日，北京銀保監(jiān)局嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“樓市2020年市場(chǎng)翹尾到2021年‘小陽(yáng)春’的核心原因是信貸政策，特別是與經(jīng)營(yíng)貸入樓市有關(guān)。”張大偉指出，2020年全年信貸增量刷新歷史紀(jì)錄，部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，這也拉動(dòng)了一線城市需求;上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場(chǎng)反彈，使得房?jī)r(jià)上漲速度快。

經(jīng)營(yíng)貸監(jiān)管“打補(bǔ)丁”

春節(jié)已過(guò)，房地產(chǎn)調(diào)控仍在繼續(xù)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月中上旬，各地房地產(chǎn)調(diào)控超過(guò)28次，1月累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)42次，2021年各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已達(dá)70次。

就短期政策面來(lái)看，張大偉認(rèn)為，核心仍是信貸調(diào)控，重點(diǎn)針對(duì)一、二線城市經(jīng)營(yíng)貸監(jiān)督。“房地產(chǎn)調(diào)控的核心是調(diào)銀行，過(guò)去歷史經(jīng)驗(yàn)看，管住了銀行的放貸沖動(dòng)，也就管住了房?jī)r(jià)。”

目前來(lái)看，上海、北京、深圳、廣州等一線城市，開(kāi)年后銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的管控更趨審慎。例如，2月11日，北京銀保監(jiān)局、央行營(yíng)管部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，關(guān)注客戶獲得經(jīng)營(yíng)性貸款借款人資格的時(shí)間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實(shí)際控制人身份申請(qǐng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。

而在此前的2月8日，深圳市住建局宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格;1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)各項(xiàng)規(guī)制要求，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

關(guān)于房?jī)r(jià)預(yù)期，張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年一季度房?jī)r(jià)仍保持繼續(xù)上漲，但日趨收緊的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)會(huì)繼續(xù)放緩。不過(guò)，一線城市或仍是未來(lái)一季度房?jī)r(jià)的上漲“龍頭”;從樓市宏觀環(huán)境來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若后續(xù)疫情防控工作得當(dāng)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力強(qiáng)勁，還需警惕房?jī)r(jià)反彈和炒作的可能。做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈跡象，及時(shí)打壓，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格的穩(wěn)定。(陶鳳 劉瀚琳)