在行業嚴監管之下，房地產信托刮起了一場“撤退風”。2月28日，北京商報記者根據公開信息梳理發現，目前包括華潤深國投信托、五礦信托、四川信托在內的多家信托公司紛紛對持有的房地產公司股權進行了縮減。有人離場就有人進場，另有中融信托、興業信托利用入股、融資等方式悄然布局。在分析人士看來，在現行監管政策導向下，房地產信托將面臨融資類信托規模縮減、房地產信托規模總量控制的雙重壓力，信托公司需要建立完整的判斷體系和風控模型來篩選項目介入。

退出與進場互現

窗口指導、余額管控儼然成為了房地產信托的關鍵詞，在強監管趨嚴的背景下，有不少信托公司紛紛開始“縮圍”手中持有的房企股權。2月28日，北京商報記者根據公開信息梳理發現，近日包括華潤深國投信托、五礦信托、四川信托在內的多家信托公司均對名下持有的房企股權進行“斷舍離”。

從具體的案例來看，近日，華潤深國投信托退出持有長沙帆順房地產開發有限公司股權，股權變動之前，華潤深國投信托持股比例為45%;股權變動之后，華潤深國投信托徹底退出該公司股東行列。

無獨有偶，五礦信托也在近日新增了一條退出信息，該公司退出持有南寧市豪泰房地產開發有限公司股權，退出前持股比例為20%。

同樣，四川信托也退出銅仁嘉豪房地產開發有限公司股東行列，退出前持股51%，退出后四川信托不再持有該公司股權。

對上述三家信托公司退出持股房企的緣由，一位信托行業觀察人士分析認為，多家信托公司對持有的房企股權進行了縮減，主要是前期房地產開發商通過股權做的融資，后續項目到期退出的一種模式。

不過，有人離場也有人入場，北京商報記者同時注意到，興業信托近日新增了一條投資信息為北京盛智房地產有限公司，此次股權變動之前，北京旭輝企業管理有限公司持有該公司100%股權，興業信托接盤后，持有該公司股權比例為51%，成為該公司大股東。

除了入股方式，也有信托公司通過融資方式間接“收獲”房企股權，2月26日，福星股份發布公告稱，擬以該公司全資子公司福星惠譽控股有限公司的控股子公司天立不動產(武漢)有限公司80%股權置換中融信托8.91億元資金。

上述協議約定，中融信托擬以本次信托募集資金不超過人民幣8.91億元(具體以信托計劃發行后實際募集資金扣除1%用于繳納信托業保障基金后的金額為準)用于對項目公司股權投資以進行目標項目開發，并獲得相應的投資收益。在金樂函數分析師廖鶴凱看來，中融信托此舉就是通過此類股權置換模式設立信托計劃給福星股份融資。興業信托也是通過控制對應公司股權的模式，從而達到控制項目風險的目的。

融資渠道縮減

在現行監管政策導向下，房地產信托的規模近期一直處于下降態勢中，來自中國信托業協會發布的最新數據顯示，截至2020年三季度末，投向房地產領域的信托資金總額為2.38萬億元，較2019年末下降3262.01億元，降幅達12.06%。2020年三季度末投向房地產的資金信托規模較2019年二季度末的最高峰值下降5516.60億元，降幅達18.83%。

可以預見的是，為促進房企降杠桿，保障房地產市場平穩健康發展，房地產信托規模的下降將是大勢所趨。一位信托公司觀察人士認為，房地產信托目前遭遇的問題可以說是整體信托市場的集中濃縮，短期內較難完全解決。房地產信托將面臨融資類信托規模縮減、房地產信托規模總量控制的雙重壓力。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，從大的方向來講，房地產信托規模下滑已經成為趨勢，如果一些房地產項目和信托捆綁得比較緊，還存在很大風險，甚至可能影響信托公司品牌的一些聲譽。再加上2021年一季度房地產信托已經出現了不少項目違約事件，所以2021年二季度，房地產信托方面的風險整治將成為監管治理的一大亮點。

如何過“寒冬”

房地產信托被嚴監管預示著傳統信托業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續，未來信托公司如何應對房地產業務可能帶來的風險也成為值得思考的問題。

通常情況下，在房地產信托運作的過程中，投資者先將資金委托給信托公司，信托公司再委托信托經理篩選優質房地產項目。信托公司和信托經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響著房地產信托產品的安全性。

“信托公司需要有更多的房地產專業人才支持來應對房地產業務可能帶來的風險，在有限的規模下更需要有完整的判斷體系和風控模型來篩選項目。”廖鶴凱提醒稱，在資金面不放松的背景下，信托公司可以多維度考量項目本身，通過合理的流動性管理，獲取跨越周期的超額收益。

嚴躍進進一步指出，“政策的收緊，并不代表房地產市場整個絕對規模的收緊，在收緊政策的情況下，如何尋找到一些投資機會也很關鍵，信托公司應結合自身業務實際去進行投資”。(孟凡霞 宋亦桐)