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一季度樓市逐步趨穩(wěn) 百強(qiáng)房企業(yè)績同比腰斬

2022-04-19 10:39:35來源：央廣網(wǎng)  

4月18日，國新辦舉辦新聞發(fā)布會(huì)，介紹一季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%;全國商品房銷售面積3.1億平方米，同比下降13.8%;商品房銷售額2.97萬億元，同比下降22.7%。

從市場數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)在一季度受到疫情反復(fù)等因素影響，呈現(xiàn)下行趨勢，總體修復(fù)進(jìn)程較緩慢。但值得注意的是，穩(wěn)增長仍是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，宏觀政策實(shí)施力度正在進(jìn)一步加大。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在發(fā)布會(huì)上表示，隨著多地適度放開限購、限售，降低公積金使用門檻，加快購房審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積的降幅有所收窄;下階段各地堅(jiān)持房住不炒，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解;隨著長租房市場不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

市場：逐漸轉(zhuǎn)為企穩(wěn)

從商品住宅銷售情況來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-3月份商品住宅銷售面積下降18.6%，銷售額下降25.6%。“一季度房地產(chǎn)市場面臨較大的壓力，” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“包括一些既有政策的效應(yīng)還沒完全釋放、房企和購房者的信心偏弱、疫情等帶來了新的干擾。”

價(jià)格方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，全國100個(gè)城市新建及二手住宅價(jià)格累計(jì)分別上漲0.06%和0.18%，較2021年同期分別收窄0.71個(gè)百分點(diǎn)和0.87個(gè)百分點(diǎn)，其中新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅為近七年同期最低水平。

各梯隊(duì)中一線城市率先呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，其新建及二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅居各梯隊(duì)城市首位，分別上漲0.15%、0.56%，較2021年四季度均由跌轉(zhuǎn)漲;三四線城市則表現(xiàn)相對(duì)低迷。

北京作為一線城市，新建商品住宅價(jià)格一直保持相對(duì)穩(wěn)健;不少房企在3月加快了推盤節(jié)奏，新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模環(huán)比增長，同時(shí)隨著信貸環(huán)境改善以及疫情防控形勢好轉(zhuǎn)，北京多個(gè)新房項(xiàng)目案場客戶到訪量逐步回升，成交規(guī)模也漸趨穩(wěn)定。

3月出臺(tái)“十九條”樓市新政的鄭州，也出現(xiàn)了到訪量和去化量環(huán)比明顯增長，顯現(xiàn)出新政對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期、提振市場信心、力促房地產(chǎn)市場良性循環(huán)起到了積極作用。

“整體來看，2022年一季度，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出企穩(wěn)后的橫盤態(tài)勢。”中指研究院在分析中指出，樓市政策風(fēng)向持續(xù)轉(zhuǎn)暖，但因新冠肺炎疫情反復(fù)，部分城市房地產(chǎn)市場恢復(fù)節(jié)奏在一定程度上被打斷。

對(duì)于第二季度的市場表現(xiàn)，中信建投認(rèn)為市場下行預(yù)期短期內(nèi)難以改變，自發(fā)回暖仍需時(shí)日，預(yù)計(jì)二季度的銷售將繼續(xù)處于低位盤整狀態(tài)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增的觀點(diǎn)則相對(duì)樂觀，他認(rèn)為：“短期來看，購房需求并未消失，信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，二季度全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄，但市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發(fā)力程度。”

企業(yè)：百強(qiáng)房企業(yè)績同比腰斬

從企業(yè)層面來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，超8成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。

其中，中梁控股的一季度業(yè)績同比降幅就超過了50%，根據(jù)業(yè)績公告，中梁控股2022年1-3月累計(jì)合約銷售額為216億元，而去年同期合約銷售額達(dá)到480億元，同比降幅達(dá)到55%;另外其合約銷售均價(jià)也從去年一季度的1.29萬元/平方米下跌至今年的1.01萬元/平方米。

同樣披露了一季度業(yè)績報(bào)告的新城控股2022年1-3月共錄得合同銷售金額約310.60億元，比上年同期下降37.44%。連續(xù)兩年銷售額負(fù)增長，新城控股在今年3月底的業(yè)績會(huì)上沒有透露今年的具體銷售目標(biāo)，僅表示今年可售貨值不少于2800億。

十強(qiáng)房企也大多表現(xiàn)不佳，以金地集團(tuán)為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示其2022年一季度合約銷售金額約為455.0億元，2021年同期則達(dá)到了686.5億元，也就是說金地今年一季度業(yè)績同比下跌達(dá)33.7%。

各梯隊(duì)銷售門檻隨之進(jìn)一步下行，TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為333億元，較去年同期降低45.2%。TOP30房企銷售操盤金額門檻為120億元，較2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30銷售門檻。而TOP50和TOP100房企的銷售操盤金額門檻為72.3億元和27.4億元，同比降幅達(dá)49.5%和47.5%，且僅略高于2020年同期。

不止表現(xiàn)在銷售業(yè)績上，房企融資、投資等也進(jìn)入了深度調(diào)整期。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度房企發(fā)債1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴(kuò)大20個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)一季度境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約2521億元，房企償債壓力仍然較大。

銷售、融資均出現(xiàn)下降，房企資金壓力較大，拿地較為謹(jǐn)慎，疊加集中供地節(jié)奏變化和多地疫情反彈影響，土地成交量明顯不及去年同期。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，全國房地產(chǎn)土地購置面積同比下降41.8%。據(jù)克而瑞監(jiān)測，一季度百強(qiáng)房企僅27家有新增拿地，百強(qiáng)房企拿地總量同比下滑90%。其中，華潤、保利、萬科、中海等龍頭房企一季度拿地建面同比跌幅均超過了70%。

政策：暖風(fēng)頻吹，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展

在房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的情況下，一季度中央多部委表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)。4月11日，證監(jiān)會(huì)、國資委及全國工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，提出堅(jiān)持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)管理，密切關(guān)注市場形勢和行業(yè)變化，嚴(yán)格防范、妥善化解各類風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

4月15日，央行宣布于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，降準(zhǔn)有利于增加市場資金流動(dòng)性，購房者、企業(yè)端的合理資金需求有望得到更好的支持，對(duì)房地產(chǎn)市場形成一定利好，同時(shí)宏觀政策發(fā)力對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期也將產(chǎn)生積極效果。

針對(duì)市場需求減弱的問題，各地正在因城施策，優(yōu)化調(diào)控政策。人民銀行金融市場司司長鄒瀾在4月14日的2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，3月份以來，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

同時(shí)，還有不少城市調(diào)整了首付比例、限購、限售等方面的政策，包括一些省會(huì)城市。例如蘇州在4月11日調(diào)整限售及限購政策，二手房限售5年調(diào)整為3年;非本地戶籍在蘇州買房，社保(個(gè)稅)累計(jì)滿2年即可，不再需要3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年;外地人賣房后2年內(nèi)無需社保或稅單可直接購房。

“隨著更多城市優(yōu)化調(diào)控政策，市場預(yù)期或逐漸改善，部分熱點(diǎn)一二線城市市場有望率先恢復(fù)，但市場的恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情防控的效果。”中指院分析人士指出。

對(duì)于行業(yè)今年的預(yù)期，億翰智庫指出，從各房企的態(tài)度來看，多數(shù)均認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)將在2022年下半年迎來轉(zhuǎn)機(jī)。在實(shí)現(xiàn)合理管控后，行業(yè)會(huì)慢慢步入正軌，實(shí)現(xiàn)更健康、更長遠(yuǎn)的發(fā)展。(記者 門庭婷)

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