六年來新房價格首現同比下跌專家：供需雙管齊下是大勢所趨

2022-05-23 08:41:49來源：城市金融報

中國70城新房價格6年多來首現同比下跌。

5月18日，國家統計局公布4月份70個大中城市房價變動情況。數據顯示，4月份，70個大中城市新房價格同比下滑0.1%，這是2015年12月份以來，時隔6年多，新房價格首次出現同比下跌。

那么，新房價格首次同比下跌有何信號意義?下一步政策方面發力的關鍵點在哪里?

六年來新房價格首現同比下跌

國家統計局的數據顯示，4月份，70個大中城市中，房價下降城市個數增加。其中，新房價格環比下降城市有47個，比上月增加9個;二手房價環比下降城市有50個，比上月增加5個。新房價格同比下降城市有39個，比上月增加10個;二手房同比下降城市有56個，比上月增加9個。國家統計局解讀4月份商品住宅銷售價格變動情況時如是指出,4月份商品住宅銷售價格同比繼續走低。

分城市來看，4月份，一二三線城市的新房價格環比漲幅分別為0.2%、-0.1%和-0.6%;同比漲幅則為3.9%、1.0%和-1.5%。一二三線城市二手房價環比漲幅分別為0.4%、-0.3%和-0.3%;同比漲幅則為2.4%、-1.0%和-2.5%。

市場交易的下降帶來了價格下跌壓力。國家統計局數據顯示，1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%;其中，住宅銷售額下降32.2%。

在此期間，監管部門數次做出支持合理購房需求的表態。今年以來，全國已有超過100個城市出臺了不同類型的穩樓市政策。針對需求端，涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房等多個方面;針對供應方，則有降低土地款首付比例、推進債務展期、提供資金支持等手段。同時，主要城市的個人房貸利率已經有所下降，按揭貸款的放款周期也明顯縮短。

但從市場表現上看，這些措施還未能產生質變效應。多家機構的統計顯示，到5月上半月，重點城市的市場交易情況仍未好轉。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這也是77個月以來首次新房價格出現同比下跌。2015年12月以來首次出現房價同比下跌態勢，可以說是房價出現拐點，這說明房地產市場面臨下行較大的壓力。

整體下跌原因

對于銷售走弱的原因，貝殼研究院首席市場分析師許小樂解釋稱，疫情反復疊加地緣沖突加大經濟下行壓力，收入預期下降導致居民風險偏好降低，市場信心恢復受阻。

4月市場修復受阻，房價整體跌幅擴大，下跌城市個數增多，根本原因是市場預期較弱。今年以來，多數城市房地產調控政策放松但市場反饋較弱。貝殼研究院數據顯示，4月貝殼50城二手房成交套數環比下降超過20%，國家統計局數據顯示，4月全國新建商品住宅銷售面積環比下降超四成。市場交易下降會帶來價格下跌壓力。

對于房價整體下跌的原因，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，盡管有疫情阻隔，導致買房需求難以實現，但疫情持續造成信心下降、預期轉弱，以及二手房跌價，導致大家對后市看淡。而買房需求下降，也倒逼房企降價促銷。

李宇嘉認為，隨著上海疫情全面得到管控，預計6月份抗疫進入收尾階段，近期央行下調首套房貸利率下限，有望改善市場交易，加快房價筑底修復，預計6月份抗疫進入收尾階段，前期紓困疫情及樓市的一攬子政策效果將在下半年全面顯現。

不過，在許小樂看來，為防止價格下跌預期強化而引發需求收縮，當前扭轉市場預期是關鍵。他認為，未來政策包括通過財政補貼、減稅等政策增加居民收入，降低已購房群體償債負擔，降低租房群體租金支付負擔，維持正常的消費開支等很重要;此外供給端的落地政策也很迫切，如積極支持房企再融資，尤其是放開優質上市房企的并購融資，加快重點房地產企業風險處置等。

專家：供需雙管齊下是大勢所趨

政策方面，4月18日，央行、外匯局提出完善住房領域金融服務，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。4月25日，央行下調金融機構存款準備金率0.25個百分點,釋放長期資金約5300億元。人民銀行、銀保監會5月15日發布的關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知提出，首套房商貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

地方層面，蘇州、蘭州、南京、寧波、無錫、衢州、淮安等優化限購限售，如蘇州非戶籍居民家庭購房社保年限要求由連續2年改為累計2年;蘭州生育兩孩、三孩家庭或老人投靠家庭，均可在限購區域內新購1套住房。杭州也于近日放松了限購政策，且符合條件的三孩家庭，在限購范圍內限購的住房套數增加1套，參照“無房家庭”優先搖號。

蘇州、銀川、湖州、天津、福建等調整住房公積金貸款政策，蘭州、銀川、福州、贛州、宜昌等降低首付比例。四川、廣東、山東、江西、江蘇及河北等省內多數城市陸續下調房貸利率，降低居民購房成本。

當前出臺政策方面多放在需求端發力，出臺措施也多集中于放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放松限購限售等方面，市場對政策逐漸形成了一定的免疫力，后期政策端還需考慮創新性政策出臺。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析認為，雖然政策釋放了積極的信號，但是從實際來看，政策尚未完全發酵，疊加疫情來勢洶洶，市場修復之路更添曲折。整體來看，本月新房、二手房上漲城市數量雙雙止漲轉跌，與此同時，新房、二手房價格跌幅再擴大，跌至接近2021年底的水平。展望后市，市場想要真正恢復，一方面全國疫情得到有效控制，另一方面仍需要實質性寬松政策的加持。

中指研究院認為，二季度全國樓市調控政策預計將保持寬松基調，各地方政府大概率將繼續貫徹落實因城施策，更多寬松政策“組合拳”或將出現。隨著信貸環境和調控政策的進一步改善，購房者置業信心有望逐漸企穩，但市場的恢復仍可能受疫情等不確定因素的影響。

關鍵詞：新房價格同比下跌供需雙管齊下需求端發力

責任編輯：hnmd003