去年10月22日，港龍中國地產集團有限公司(簡稱“港龍地產”)向港交所遞交了招股說明書。如今，近半年時間過去，港龍地產的IPO未見任何動響，官網也一直處于“升級中”狀態。

不過，港龍地產的各項業務仍在穩步推進，日前還迎來了一位新執行總裁。今年3月，

有媒體報道稱，中梁地產北方區域集團原總裁姜煒已離職，下一站港龍地產，任執行總裁。中國網財經記者試圖向港龍地產核實，但截至發稿未能取得聯系。

資料顯示，港龍地產2007年在江蘇常州成立，主要業務范圍在江浙滬地區，包括江蘇省常熟、鹽城及南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，2018年開始進軍一線城市上海以及河南省和貴州省內等主要城市。2019年7月，港龍地產將總部遷至上海，同年10月在港交所遞交招股說明書。

規模小，年度營收不足20億元

盡管經過了十余年發展，但港龍地產無論從銷售業績還是土地儲備來看，都只能算是小型房企。招股書顯示，2016-2018年及2019年1-6月，港龍地產物業開發及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元、16.6億元及5.9億元;溢利及全面收益總額分別為3938萬元、3283.1萬元、3.32億元和6965.9萬元。

土地儲備方面，截至估值日期，港龍地產在20個城市的56個開發項目的土地儲備為471.54萬平方米，包括84631.51平方米已竣工項目、389.35萬平方米開發中項目、73.72萬平方米持作未來開發物業。

中國網財經記者注意到，港龍地產目前對合作開發頗為熱衷。據記者不完全統計，港龍地產近年來合作的房企包括碧桂園、萬科、融創、弘陽等。

有房地產行業評論員告訴中國網財經記者，在規模快速擴張中，大量的合作開發雖然能起到降低成本和快速提振規模的作用，但是合作開發畢竟是把雙刃劍，長期銷售權益比例太低，并且總土儲資源不是非常充足，或將導致業績與營收規模的增長乏力，而銷售規模增幅逐漸收窄、營收規模的下降，都可能降低外界資本對企業的前景預期。

那么，港龍地產熱衷合作開發的原因，是自身資金不足、還是通過擴大流量規模以完成銷售目標的權宜之計，中國網財經記者未能獲得港龍地產的回應。

債務壓力大，資產負債比率超150%

與多數中小房企類似，收入暴漲的港龍地產，也面臨資金短缺等一系列問題。

數據顯示，截至2019年6月30日，港龍地產的資產負債比率為153.9%，而2016-2018年末的這一數據分別為17%、98.8%和122.1%，資產負債比率不到三年增長了8倍

在資產負債比率增加的背后，是港龍地產運營成本的瘋漲。以2018年為例，港龍地產當年銷售及營銷開支為6097萬元，同比增加234%;一般及行政開支為9007萬元，同比增加201.5%;融資成本凈額則為3463萬元，同比增加702%。

港龍地產表示，公司融資主要來自銀行借款、信托融資及其他融資。截至2019年8月31日，港龍地產信托融資及其他融資安排占總借款的35.1%，有6.8億元未償還。眾所周知，信托融資成本一直被業內詬病。港龍地產2019年9月與無錫蠡悅股權投資合伙企業的融資安排，年利率高達14%;此外，港龍地產同月還向上海愛信信托投資有限公司融資1.07億元，年利率也高達13%。

跟股東借款，最高年利率達20%

中國網財經注意到，港龍地產還向股東們進行高息借款，這體現在“應付非控股權益款項”方面。招股書解釋稱，該款項是非控股股東為支持項目開發而向有關附屬公司支付的墊款，其中金額為9.5億元和15.6億元的款項是需要支付利息的，年息為8.0%-20.0%，上限利率近乎于高利貸。

據了解，港龍地產此次IPO所募資金，將用于支付土地收購成本并且為潛在開發項目提供資金，支付江南桃源、山水拾間、紫御府、秋實宸悅等現有項目和新項目開發的建筑成本以及一般運營資金。

招股書顯示，計劃赴港上市的港龍地產，報告期內還曾發生過若干不合規事件，主要涉及6個方面，分別為：未能做出充足的社保及住房公積金供款、未能及時開立社保及住房公積金賬戶、常州港華和連云港港華項目交付使用時間早于竣工驗收合格時間、擅自改變資本金結匯用途、辦理行政審批程序/或取得有關必要許可證前開工、取得房地產開發企業資質證書前建筑工程動工。(記者 舒越)