在多家小房企扎堆赴港IPO，試圖搭上資本列車穿越寒冬后，港股終于迎來房企種子選手——祥生。去年中梁敲鐘后，作為千億房企陣營中最后一家未上市的祥生，何時(shí)開啟資本之旅成了市場(chǎng)最大的關(guān)注。

6月3日晚間，隨著一紙招股書的披露，祥生正式宣告奔赴港股，與同行相聚。如果沖刺成功，這很有可能成為年度最大的內(nèi)房股IPO。

此前外界對(duì)這家浙系房企的認(rèn)知多停留在高增長，此次透過一片數(shù)字矩陣讓市場(chǎng)在增速外衣下看到一個(gè)更加清晰而全面的祥生。

百億到千億用時(shí)4年

作為一家高增長房企，祥生式的增速是從百億到千億用了4年時(shí)間。2015年，祥生的銷售規(guī)模剛過百億元，2018年，祥生首次躋身千億軍團(tuán)，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1029.2億元，年復(fù)合增長率超過100%。

銷售額的大幅增長也帶來其營收的上升。招股書顯示，2017年-2019年，祥生的營業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，年均復(fù)合年增長率為137.6%。期間對(duì)應(yīng)的已確認(rèn)建筑面積分別為83.9萬平方米、142.3萬平方米、348.8萬平方米，復(fù)合年增長率為104%。

截至2020年3月31日，祥生擁有195個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，包括172個(gè)為附屬公司開發(fā)的項(xiàng)目及23個(gè)為合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的項(xiàng)目。上述項(xiàng)目應(yīng)占總建筑面積為約2304.47萬平方米，包括已竣工物業(yè)的可供出售建筑面積、可租賃建筑面積及物業(yè)投資建筑面積約180.22萬平方米;發(fā)展中物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約158.45萬平方米;及持作未來發(fā)展物業(yè)的估計(jì)總建筑面積約539.69萬平方米。

2019年，祥生提出“1+1+X”戰(zhàn)略，即“浙江+泛長三角+重點(diǎn)潛力城市”布局，由內(nèi)向外建立三個(gè)梯次的縱深發(fā)展。核心是以浙江省為核心發(fā)展區(qū)域，以江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省為核心增長區(qū)域，同時(shí)機(jī)會(huì)性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

根據(jù)招股書披露的項(xiàng)目布局來看，基本與上述戰(zhàn)略相契合?，F(xiàn)有的195個(gè)項(xiàng)目主要分布于浙江省、泛長三角區(qū)域和其他具高增長潛力的城市，投射到地圖端來看，起家地浙江依然占據(jù)半壁江山，除了重倉杭州以外，紹興、臺(tái)州、湖州等三線城市也是其重要布點(diǎn)。此外，祥生正在走出浙江，試圖擺脫對(duì)單一區(qū)域的過度依賴，目前走出版圖已包括江蘇、安徽、上海等9省1市。

具體來看，大本營浙江擁有104個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)占總土儲(chǔ)1156.2萬平方米，總比總土儲(chǔ)的50.2%;緊隨其后的是30個(gè)項(xiàng)目的安徽，占比總土儲(chǔ)13.7%，江蘇、山東分別布局了19個(gè)、7個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總土儲(chǔ)的8.1%和7.7%。

凈利暴增6倍

利潤方面，2017至2019三年間，祥生的毛利分別為8.34億元、30億元、84.8億元;對(duì)應(yīng)的毛利率依次為13.2%、21.1%、23.9%，對(duì)于毛利潤的波動(dòng)，祥生解釋稱，主要是交付項(xiàng)目因地理位置優(yōu)越而售價(jià)較高，此外2017年已確認(rèn)建筑面積以及已確認(rèn)平均售價(jià)相對(duì)較低導(dǎo)致2018年、2019年毛利潤較低。

雖然過往3年祥生的毛利率逐年增長，但23.9%的水平在行業(yè)中依然不占優(yōu)勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，2018上半年標(biāo)普受評(píng)開發(fā)商的平均毛利率為33%，作為規(guī)模房企，祥生的盈利能力依然需要提升。

相較于毛利的變動(dòng)，祥生凈利方面的表現(xiàn)更為顯著。過往三年，祥生凈利潤分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，2018年凈利潤扭虧為盈達(dá)到4.28億后，2019年凈利大漲649.8%至32.09億元。祥生稱，2017年的虧損主要由于2016年起加快物業(yè)開發(fā)活動(dòng)導(dǎo)致2017年產(chǎn)生重大行政開支和銷售、分銷開支所致。

快速的業(yè)績?cè)鲩L使得祥生的杠桿水平也處于高位。2017年-2019年三年間，祥生的凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為1380%、740%和360%，祥生在招股書中表示，過往凈資產(chǎn)負(fù)債率較高主要是由于借款金額相對(duì)較大，加之先前累積的虧損而導(dǎo)致總股本相對(duì)較小。近兩年隨著盈利能力提高導(dǎo)致權(quán)益總額增長，凈資產(chǎn)負(fù)債率已開始大幅下降。

負(fù)債率降低的背后是祥生對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的意識(shí)，過往三年內(nèi)，祥生流動(dòng)比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數(shù)由2018年的0.3增長至1.4，利息償付能力在加強(qiáng)。

祥生在招股書中介紹，2017至2019年，其主要融資渠道來源于銀行及其他借款、資產(chǎn)抵押證券及有限票據(jù)，還有部分資金來自于信托融資。這也意味著，祥生現(xiàn)有的融資渠道依然有限。如果成功登陸資本市場(chǎng)，拓寬融資渠道、降低融資成本，不僅能讓祥生解決現(xiàn)存的問題更能滿足其未來發(fā)展的需要。