萬科9月19日早間公告，萬物云當日啟動招股，預計發行價介乎每股47.1港元至52.7港元，預計9月29日登陸港交所主板。按發行1.167億股計算，萬物云將募資約55億港元至61.5億港元，位居港股物業管理公司第二大市值。

招股書顯示，此次IPO募集資金主要用于業務擴張，在全國范圍內推進“萬物云街道”模式。部分資金會用于AIoT和BPaaS解決方案的開發，收購增值服務和上下游服務商，以及吸納與培養人才。

公告稱，公司擬全球發行1.167億股，其中香港發行1167萬股，國際發行1.05億股。假設超額配股權獲悉數行使則為1.342億股，相當于全球發售完成及超額配股權獲悉數行使后已發行股份約11.33%。

招股書顯示，2019年-2021年，萬物云實現收入分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元，年內利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元。數據還顯示，最近3年萬物云的毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%。

萬科中報顯示，萬物云上半年實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，同比增長34.8%，商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%。

本次IPO，公司擬引入混合所有制改革基金及中國誠通投資、瑞銀資管、潤暉投資、淡馬錫等為基石投資者，以發行價區間計算，合計認購約2.72億美元至2.8億美元。

去年11月5日，萬科首次披露了擬分拆子公司萬物云上市的計劃。今年3月30日，中國證監會正式受理萬物云的境外上市申請。4月1日，萬物云正式遞交招股書。9月1日，萬物云正式通過港交所聆訊。

在今年8月底萬科召開的中期業績推介會上，萬科董事會主席郁亮稱，萬科分拆物業上市，不是“賣豬仔”，通過好的價錢把它賣掉，是想讓它通過上市有更好的發展空間，所以短期市場的估值萬科不是最在意的，更關心的是通過資本市場來獲得更多的力量，支持它進一步發展。

受房地產市場低迷等影響，最近一年多港股物業管理公司市值大幅縮水，如華潤萬象生活市值從高位回落超過三分之一。