紅星資本局原創(chuàng)

記者丨楊佩雯 攝影報(bào)道

【資料圖】

編輯丨余冬梅

" 免費(fèi)贈(zèng)送，直接過戶給你，你直接還房貸就行。"

近日，一名博主的發(fā)帖吸引了各方關(guān)注。該博主稱，其五年前以約 1.71 萬元 /㎡的價(jià)格購(gòu)入一套位于鄭州市曼哈頓小區(qū)的房子，貸款 90 萬元，現(xiàn)免費(fèi)贈(zèng)送，只要受贈(zèng)者還剩下的房貸就行。

7 月初，紅星資本局前往鄭州市實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的房?jī)r(jià)在最巔峰時(shí)曾賣出過超 2 萬元 /㎡的價(jià)格，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)已下降到單價(jià) 1.2 萬～1.3 萬，甚至有人降價(jià)至 9091 元 /㎡，只求盡快出手。

同時(shí)，該小區(qū)內(nèi)今年以來至少有 5 套住宅類房產(chǎn)被司法拍賣。

有專職從事司法拍賣的房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，"2017、2018 那兩年購(gòu)房的，現(xiàn)在基本上都處于把房子賣了也不夠還銀行貸款（的狀態(tài)）。"

" 免費(fèi)贈(zèng)送一套房子 "

房?jī)r(jià)從最高點(diǎn) 2 萬掉到 1.2 萬

日前，一張截圖在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳。

截圖顯示，一名博主稱，他的妻子五年前在鄭州市曼哈頓小區(qū)買了一套房子（69㎡），當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià) 118 萬元，貸款了 90 萬元。現(xiàn)在免費(fèi)贈(zèng)送，只要受贈(zèng)者還剩下的房貸就行。

以上述信息推斷，該博主妻子購(gòu)入該房子時(shí)的房?jī)r(jià)約為 1.71 萬元 /㎡。

↑ 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

紅星資本局通過截圖上的信息查找到該博主，但其主頁已沒有這條視頻。7 月 4 日、5 日，紅星資本局向其發(fā)送了采訪請(qǐng)求，但他回復(fù)稱，" 不說這事了 "。

同時(shí)，紅星資本局前往鄭州市實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)：該小區(qū)已改名為 " 金水升龍廣場(chǎng) "，但仍保留有 " 曼哈頓 " 標(biāo)識(shí)，住戶們也多稱其為 " 曼哈頓 "（注：本文均統(tǒng)稱為 " 曼哈頓小區(qū) "）。

公開資料顯示，曼哈頓是開放式小區(qū)，分為 A、B、E、F 等多個(gè)區(qū)域，每棟的一到二、三層為底商，三、四層有空中花園，其上是住戶。該小區(qū)的不同期房建成于 2005 年 -2012 年。

有多名曼哈頓小區(qū)的業(yè)主告訴紅星資本局，在 2018 年、2019 年左右，該小區(qū)的房?jī)r(jià)最高曾逼近 2 萬元 /㎡（也有人稱超過 2 萬元 /㎡），但現(xiàn)在已經(jīng)回落到 1.2 萬 -1.3 萬元 /㎡左右。

紅星資本局通過貝殼找房 APP 翻閱該小區(qū)的歷史成交記錄，2018 年 1 月，一套一室一廳的房子（面積為 49.65㎡）成交價(jià)為 101 萬元，單價(jià)約為 20343 元 /㎡。

而貝殼找房 APP 顯示，曼哈頓小區(qū)在今年 6 月的參考均價(jià)為 12608 元 /㎡。

（注：貝殼找房顯示的參考均價(jià)是指從當(dāng)前月份開始、結(jié)合過去兩年該小區(qū)所有有效掛牌和成交記錄的價(jià)格綜合計(jì)算而來。）

↑ 截圖自貝殼找房 APP對(duì)開盤購(gòu)入業(yè)主影響不大

有人因急用錢降價(jià)到 9091 元 /㎡

紅星資本局訪談了數(shù)十位住戶后發(fā)現(xiàn)，除了租戶和在此辦公的人外，曼哈頓小區(qū)的住戶們可以根據(jù)購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)的價(jià)格大致分為三類。

第一類住戶以開盤價(jià)購(gòu)入房子。據(jù)部分住戶回憶稱，曼哈頓小區(qū)當(dāng)時(shí)的開盤價(jià)在 5000 元 /㎡左右。

由于臨近鄭州市的 CBD 區(qū)域，坊間一直有 " 工作在 CBD，生活在曼哈頓 " 的說法。直到現(xiàn)在，由于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施等維護(hù)得相對(duì)較好，第一類住戶在接受采訪時(shí)仍覺得 " 值 "。

↑ 現(xiàn)改名為金水升龍廣場(chǎng)

第二類住戶的購(gòu)房?jī)r(jià)相比開盤時(shí)有所上漲，但尚未達(dá)到高位，其心態(tài)與第一類住戶相似。

第三類住戶則是在曼哈頓小區(qū)的房?jī)r(jià)處于高位時(shí)購(gòu)入二手房的業(yè)主。

一名房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，他在曼哈頓小區(qū)附近賣房超過十年。2018 年，他在曼哈頓小區(qū)購(gòu)入一套 150㎡的房子，購(gòu)入價(jià)為 230 萬元，但現(xiàn)在這套房子的價(jià)格約 185 萬 -190 萬元。

" 我也想把這個(gè)房子變現(xiàn)，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于低谷時(shí)期不適合賣。我不急著用錢，就把它租出去，用租金來彌補(bǔ)我的損失。" 該中介稱，月租金大約 5500 元，剛好可以覆蓋房貸。

也有多位住戶向紅星資本局表示，相比當(dāng)初購(gòu)入的價(jià)格，確實(shí)是虧損，" 但當(dāng)時(shí)要住，沒有辦法 "；也有人表示，" 是自住，不看房?jī)r(jià)。"

以某住戶為例，其以 1.65 萬元 /㎡的單價(jià)購(gòu)入一套 69㎡的房產(chǎn)，總價(jià) 114 萬元，他貸款了 70 萬元，現(xiàn)在每個(gè)月需要還的月供超過 4000 元，同面積的房子在市場(chǎng)上已降價(jià)到 90 萬元以下。

紅星資本局還注意到，該小區(qū)內(nèi)有人因?yàn)榧庇缅X而大幅度降價(jià)，單價(jià)低至 9091 元 /㎡。

在走訪曼哈頓小區(qū)附近的房產(chǎn)中介門店時(shí)，紅星資本局發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內(nèi)有一套房子以低于 1 萬元 /㎡的價(jià)格正在掛牌售賣中，該房的面積為 37.4㎡，掛牌價(jià)為 34 萬元。

另有房產(chǎn)中介告訴紅星資本局，這套房是 70 年產(chǎn)權(quán)，" 原來是掛 40 萬的，后來 38 萬，7 月 2 號(hào)的時(shí)候降到了 34 萬，業(yè)主主動(dòng)來降，急著用錢，想這一周賣掉（指 7 月 3 日 -7 月 9 日）。"

↑ 某房產(chǎn)中介門店外的價(jià)格牌有法拍房起拍價(jià)為 144 萬

中介：業(yè)主曾嫌 230 萬低不賣

阿里資產(chǎn) · 司法拍賣平臺(tái)顯示，一套位于曼哈頓小區(qū)內(nèi)的房子將在 7 月 27 日上午 10 時(shí)開始拍賣，起拍價(jià)為 143.71 萬元，建筑面積為 148.64㎡，約合 9627 元 /㎡，無租賃、無鑰匙。

紅星資本局向附近的房產(chǎn)中介了解得知，這套房子的歷史信息仍能在中介系統(tǒng)內(nèi)查看，該房曾于 2019 年 8 月掛牌，掛牌價(jià)為 235 萬元；2019 年 9 月，其掛牌價(jià)調(diào)整為 230 萬元。

上述中介對(duì)紅星資本局回憶稱，在他的印象中，這套房子是因?yàn)檎勁袝r(shí)的價(jià)格沒達(dá)到業(yè)主心理預(yù)期，最終沒賣出去。

↑ 截圖自阿里資產(chǎn) · 司法拍賣平臺(tái)

7 月 6 日，紅星資本局聯(lián)系到在鄭州市專職從事司法拍賣房產(chǎn)的某中介，他帶著紅星資本局及其他意向客戶前往看房，但在多次敲門后，該房子內(nèi)沒有人回應(yīng)、也沒有人開門。

不過，這套房子的門口擺著鞋架，鞋面均沒有積灰，門上貼著大大的 " 福 " 字擋住了法院粘貼的文書。文書顯示，這套房子之所以會(huì)被司法拍賣，是因?yàn)橐粯督鹑诮杩詈贤m紛案件。

↑ 即將司法拍賣的房子門口貼有法院的文書

紅星資本局通過中國(guó)裁判文書網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，2018 年 8 月，馬先生和鄭州銀行（002936.SZ）小企業(yè)金融服務(wù)中心簽訂合同，借款 185 萬元，借款期限為 3 年，年利率約為 7.18%。

而后，鄭州銀行小企業(yè)金融服務(wù)中心向法院提起訴訟，要求判令馬先生償還本金 185 萬元、利息（含復(fù)利和罰息）10.60 萬元以及律師費(fèi) 3.73 萬元，并判令其對(duì)登記在馬先生名下的房產(chǎn)拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)取?/p>

最終，法院支持了原告的上述訴訟請(qǐng)求。

值得一提的是，有曼哈頓小區(qū)的物業(yè)工作人員告訴紅星資本局，這套房子從 2022 年起沒有再繳納過物業(yè)費(fèi)，至今欠費(fèi)已超過 3000 元。

小區(qū)內(nèi) 5 套住宅類房產(chǎn)拍賣

中介：法拍房多數(shù)是因欠銀行錢

阿里資產(chǎn) · 司法拍賣平臺(tái)顯示，今年以來，拋開底商不看，曼哈頓小區(qū)內(nèi)至少有 5 套住宅類房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，所有房產(chǎn)在一拍時(shí)都流拍，其中 3 套房產(chǎn)在二拍時(shí)成交。

這 3 套房產(chǎn)的面積和拍賣成交價(jià)分別為 182.52㎡（198.19 萬元）、177.73㎡（177.13 萬元）、222.94㎡（255.76 萬元），單價(jià)分別是 1.09 萬元 /㎡、9966 元 /㎡、1.15 萬元 /㎡。

不過，相關(guān)網(wǎng)頁在權(quán)利來源、權(quán)證情況一欄僅寫明是司法裁定、《法院執(zhí)行裁定書》，未寫明相關(guān)執(zhí)行案件的案號(hào)，因此無法查詢這些房子被拍賣的具體原因。

另有一名司法拍賣房產(chǎn)中介向紅星資本局提供了一份名為《最新房源 7.2》的表格。

表格顯示，鄭州市金水區(qū)共有 173 套房產(chǎn)要進(jìn)行拍賣或變賣（二拍流拍），其中曼哈頓小區(qū)將于 7 月 27 日拍賣的房子也在其中。鄭東新區(qū)、管城區(qū)等區(qū)域也有數(shù)十套房子將拍賣。

該中介告訴紅星資本局，這些房子之所以會(huì)被司法拍賣，" 現(xiàn)在 95% 以上都是欠銀行貸款，還不上。房貸或者抵押（借錢）的，都有。"

對(duì)于背上房貸的購(gòu)房者，上述中介稱，"2017、2018 那兩年購(gòu)房的，現(xiàn)在基本上都處于把房子賣了也不夠還銀行貸款（的狀態(tài)）。要不然硬扛著還月供，要不然就賣了還貸款。進(jìn)入法拍的話，后期的問題比較多，征信等會(huì)受影響。"

↑ 從空中花園看曼哈頓小區(qū)的房子