本文來源：時代財經 作者：王瑩嶺

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為進一步穩定房地產市場，浙江省嘉興市打響全面放松限購限售 " 第一槍 "。

8 月 25 日，嘉興市住建局發布通知，出臺 21 條樓市政策，其中，全面取消限購限售、指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率等政策引起廣泛關注。

多位受訪專家認為，此次政策最大的一個亮點在于，嘉興明確，在支持合理住房需求方面，將支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施，即全面取消 " 限購、限售 "。

易居研究院研究總監嚴躍進進一步指出，繼鄭州全面取消限售之后，嘉興成為目前全國全面取消 " 兩限 " 措施的城市。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也認為，本次嘉興放松力度相當大，從這個意義上來看，嘉興可謂打響了全面放松限制性政策的第一槍。

不過，8 月 26 日，多位嘉興市房產中介告訴時代財經，目前市場對取消限售、限購的反響暫時不大，" 我們在等著‘金九銀十’，看該政策會不會有刺激作用。"

政策措施力度大，或有更多城市跟進

嚴躍進對時代財經表示，嘉興最新政策中關于取消行政限制性的表述，雖然字數不多，但該條措施的力度其實相當大。" 一方面，不再限制購房套數；另一方面，所有商品住房 ( 含原限售房屋 ) 不再限制轉讓。"

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也告訴時代財經，在嘉興之前，廈門、揚州等城市也對限購、限售政策進行過放松，但多數是針對局部區域或個別群體的調整。

嘉興為何在此時全面放開限售限購？

據嘉興市住建局，今年 7 月，新建商品房供需下降，二手房銷量減少，房地產市場持續走低。

新建商品房方面，全市供應環比下降。7 月，全市批準預（銷）售商品房面積 9.31 萬㎡，其中，住宅 6.69 萬㎡，環比分別下降 74.6% 和 73.9%。

此外，全市新建商品房和二手房銷售也出現環比下降。7 月，全市商品房銷售備案面積 31.78 萬㎡，其中，住宅 20.97 萬㎡（1943 套），環比分別下降 22.0% 和 36.7%。全市二手房網簽面積 31.64 萬㎡，其中二手住宅 27.96 萬㎡（2766 套），環比分別下降 15.8% 和 7.9%。

從上半年的數據來看，嘉興統計局官網顯示，今年 1-6 月，嘉興房地產開發投資 552.56 億元，同比下降 1.8%；商品房銷售額、面積分別為 380.47 億元、235.90 萬平方米，分別同比下降 22.6%、27.6%；房屋新開工面積 156.87 萬平方米，同比下降 66%。

張樂（化名）是一位嘉興市南湖區的房產中介，她也告訴時代財經，今年開年以來，明顯感到看房的人少了，成交量低迷，"8 月到現在，我只帶看了六七個客戶，成交了一套房。" 此外，住房成交價格也在下降，"4 月時有業主出售房子，有客戶出價 150 萬他沒有賣，到了這個月以 130 萬的價格賣出去了，相當于虧了 20 萬。"

安居客顯示，嘉興市二手房 8 月掛牌均價為 13860 元 /㎡，比上月下降 1.23%，比去年同期下降 3.61%。

" 對購房者而言，嘉興政策的放松無疑是一利好消息，將在一定程度上促進購房需求的釋放，提高房地產市場活躍度。對于當前情緒仍較低落的房地市場，嘉興此舉將為市場注入較強的信心，預計后續將有更多城市跟進，進一步加大政策放松的力度。" 關榮雪稱。

值得一提的是，在嚴躍進看來，回顧嘉興出臺限購、限售歷史，本次放松 " 兩限 " 具有更加深遠的意義。

" 嘉興取消限購、限售政策，其實是基于一個重要的判斷，即‘房地產市場供求關系發生了重大變化’。此次嘉興重磅放松的動作，具有非常強的信號意義。" 嚴躍進告訴時代財經。

時間回溯到 2016 年 12 月 02 日，嘉興市住房保障局發布《嘉興市區實施限購政策》。政策明確，在市區范圍內暫停向擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，限購范圍包括南湖區、秀洲區、經開區，即外地人只能在市區購買一套房。

2017 年 5 月 20 日，為抑制投資、投機性購房，嘉興市建委發布《關于進一步加強市本級房地產市場調控的通知》，規定非本市戶籍居民家庭取得住房不動產權證未滿 2 年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。對在市區范圍內已擁有 1 套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產權證未滿 2 年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

在 2021 年，該 " 兩限 " 政策又進行了 " 加碼 "，" 外地人限購 1 套 " 的政策，從三個區擴大到了全市。

2021 年 3 月 15 日，嘉興市發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展有關事項的通知》，在限購政策方面，要求暫停向在全市范圍內擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ) ，頂尖、高端人才除外；限售方面，將商品住房限制轉讓實施范圍，從嘉興市區擴大到全市。

嚴躍進在當時對媒體指出，嘉興承接了一部分上海樓市外溢需求，該次調控政策對限購和限售方面的升級，是都市圈城市穩房價調控的典型代表。

全面取消限購限售，能否有效？

事實上，在 2022 年 8 月，嘉興市曾 " 放松 " 過限售、限購政策。

2022 年 8 月 2 日，嘉興市房地產市場平穩健康發展領導小組發布《嘉興市進一步完善房地產市場平穩健康發展的實施意見》。其中，144 平米以下商品住房取消限售，具有長三角地區社保的非嘉興戶籍居民，也不限購。不過，除長三角地區外的的外地居民，依舊在全市范圍內限購一套。

不過，從當時嘉興市建設局發布的數據來看，短期內，該限售、限購政策的放松，對樓市刺激作用有限。

2022 年 8 月，嘉興市商品房銷售備案面積 46.28 萬㎡，其中，住宅 35.37 萬㎡，環比分別下降 16.33% 和 28.85%。全市二手房網簽交易面積 33.28 萬㎡，其中，二手住宅 30.36 萬㎡，環比分別下降 9.83% 和 7.5%。

嘉興市建設局解釋道，當月為傳統淡季疊加異常高溫天氣，市場復蘇勢頭被抑制，仍處于階段性回落區間。

那么，此次全面放開限售限購是否能夠行之有效？

張樂告訴時代財經，" 去年 144 平米以下的限售已經放開，此次全面取消限售，其實主要是針對 144 平米以上的房子。不過現在大多數客戶的買房需求還是剛需房，這類改善房型限售取消后，今天來咨詢的人還不多，可能還要觀望一下，看看進入‘金九銀十’，會不會有比較大的刺激效果。"

有業內人士認為，接下來各地房地產限制性政策，有望迎來一段寬松期。

今年 8 月初，鄭州在出臺穩樓市 15 條措施中取消了限售，成為首個取消限售的重點二線城市。今年以來，福清、常州、寧德、滎陽等地相繼取消了限售或限購，另有包括揚州、杭州、南京、廈門、青島、惠州、徐州、常州、成都等 18 個城市對限購、限售條件進行了優化，一定程度上降低了限制力度。

此外，值得一提的是，在嘉興市 8 月 25 日發布政策的同日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款 " 認房不用認貸 " 政策措施。嚴躍進分析認為，此次政策也對于后續，尤其是 " 金九銀十 " 階段的購房市場提振具有積極的作用。