編 輯丨張偉賢 , 張敏

圖 源丨圖蟲

由于與其他房企發展周期交錯，綠城中國（03900.HK，簡稱 " 綠城 "）在這一輪房地產調控中幸運規避了某些風險。

(資料圖)

當下的綠城，既沒有債務違約跡象，還多次在北京、上海、杭州、寧波等一二線城市補倉拿地。作為一家具有央企大股東背景的混合制企業，綠城已然是市場的幸運兒。

透過綠城 2023 年上半年業績數據來看該公司近期的發展路徑，可圈可點之處實則不少。比如，盈利水平穩步增長。其中，全口徑合同銷售 1342 億元，同比增長 19%，位列全國第七；自投銷售 982 億元，同比增長 16%，排名全國第八；權益比上升 11 個百分點，達到 64%；歸母凈利潤 25.45 億元，同比增長 41.3%；核心規模凈利 38.81 億元，同比增長 4.2%；行政及銷售開支 26.68 億元，同比下降 14.3%；資金成本保持在 4.4% 的低位，現金短債比 2.2 倍，財務結構持續穩健。綠城也因此獲得標普評級展望提升到正面。

但這或許是歷年來首度令高管團隊感到喜憂參半的一份成績單。喜的是，綠城銷售排名進入行業前十，因進入爬坡周期，綠城上半年實現歸母凈利潤增長，與權益銷售額增長正相關。但行業趨勢之下，綠城下半年也有隱憂：全年毛利率承受下降的壓力，拿地、銷售等尚存不確定性。

據綠城中國執行董事及副總裁李駿透露，為了拿地，上半年，綠城參加了杭州、上海、北京等核心一二線城市 100 多場次土拍，新增項目 19 個，總建面 257 萬平方米，預計新增貨值 571 億元。

進入下半年，這一輪調控也進入政策寬松周期，綠城預判，房地產行業將呈現出重大變化。但市場能否如期轉暖，并給公司帶來切實的利好，仍需繼續觀察。

戰略聚焦是 " 雙刃劍 "

與行業的整體趨勢類似，綠城今年繼續面臨利潤率下滑的壓力。其中一個重要原因在于，綠城在 2021 年及之前所拿地塊的減值撥備，對凈利潤形成壓力。

今年上半年，綠城根據市場環境的變化，共計提了 4.6 億元的減值撥備。其中主要是物業減值，有 4.2 億元，其他包括往來款的信用風險減值 4000 萬等。物業減值主要是部分項目銷售價格不及預期所致。比如寧波某大型未來社區項目計提一個多億。

綠城執行董事及執行總裁耿忠強解釋稱，出于謹慎原則，綠城會在每年的每一個關鍵時間節點，對幾乎所有在建在售項目都進行減值測試，目的就是擠一擠資產泡沫，夯實公司的財務狀況。今年上半年，綠城凈利潤占比已經提升到 55% 左右，如果剔除匯兌損益因素，凈利潤規模占比已經達到 60% 左右。耿忠強認為，這已經回歸到一個相對合理的水平。

一個事實是，這些計提減值項目都是 2021 年或者 2021 年之前拿的地，受項目毛利率偏低影響，綠城今明兩年報表均要為此 " 買單 "。

耿忠強認為，毛利率承壓是行業趨勢所致。此外，今年上半年綠城對部分合聯營項目也計提了減值準備，還有匯兌損失 6.93 億元。

就綠城的情況而言，過去拿地策略不夠聚焦，導致了利潤的下行。如今，綠城聚焦核心城市核心地段，這會帶來地貨比的提升，同時又導致毛利率有所降低。但好處就是，這些地塊的安全性變高了，去化速度和價格都有保障。

這就是近兩年來綠城的發展邏輯，但也面臨著越來越大的競爭壓力。綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峰認為，當前房企投資趨同，都往核心城市的核心地塊聚焦，都是出于安全性的考慮，相應地也增加了投資難度。

多項舉措保 " 安全 "

同時，利潤減少與項目減值計提，導致綠城面臨凈資產規模下降的風險。今年上半年，綠城凈資產 1051 億元，同比減少 5.7%。耿忠強分析道，除了資產減值之外，今年上半年優先股少數股東權益退出，加之部分項目清算注銷，導致綠城今年上半年的凈資產有所降低。

但他又指出，綠城歸母利潤大幅提升了 41.3%，核心凈利潤提升了 4.2%，平均融資成本下降了 10 個基點，經營現金流由負轉正，今年上半年實現 170 億元，進一步體現了公司穩健經營高質量發展思路。

據李駿透露，為了分攤風險，綠城在浙江省內的優質三四線城市也進行了投資布局，比如嘉興的市區，臺州的臨海和紹興上虞；同時在杭州、寧波等增厚土儲，有效保障全年銷售計劃。據透露，截止到 2023 年 8 月 25 日，綠城累計新增貨值已經超過 1000 億元。其中，綠城需承擔土地成本 491 億元，預計年內銷售轉化率能夠達到 48%。

資金回籠壓力，倒逼綠城加快開發節奏。綠城在上海獲取的三宗地——閔行梅龍地塊、嘉定南翔地塊和青浦徐涇地塊計劃全部提前到年內入市。據介紹，目前綠城從拿地到開工的周期縮短至 2.1 個月。今年上半年，綠城竣工面積達到 779 萬平方米，同比增長 56%。

下半年市場仍待觀察

盡管綠城給出了投資者一個正向的反饋，但面對充滿不確定性的下半年，管理層仍然感到壓力重重。

李駿表示，不同城市的市場表現不盡相同，近期也確實出現了一二線城市少部分的近郊板塊市場下滑的跡象，整體市場也還處在筑底的階段。但一方面，綠城在郊區板塊的布局本來貨量就比較少，三四線城市也不是綠城的布局重點；另一方面，當前也不乏表現穩定的城市和板塊，如舟山、溫州的部分板塊，余姚等經濟發展比較強的三線城市。

同時，在整個行業在融資難度加大的情況下，綠城整體的融資結構做到了相對穩定與合理。今年上半年，綠城的平均融資成本為 4.4%，較去年同期下降了 10 個基點。此外，通過優化債務久期，綠城也在逐漸降低資金風險。

今年上半年，綠城的現金短債比為 2.2。進一步看，一年內到期的借款比例占 21.8%，維持在較低的水平。

對于綠城而言，雖然貨值充裕，但銷售前景仍將取決于市場景氣程度。據透露，今年綠城在長三角區域的貨值為 1068 億，占比達到 55%。在北京、天津、西安等地，綠城均有相當規模的貨值。

分析人士認為，近期，杭州、寧波、天津等地市場均有不同程度的波動，綠城的去化壓力可想而知，這些城市能否在此輪政策利好中升溫，目前仍需觀察。此前，綠城上海多個合營高端項目受到云錦東方事件影響，銷售周期也被迫推后。

SFC

本期編輯 黎雨桐 實習生 章寶怡

21 君薦讀