首批公募REITs自獲批以來已滿一周年，盡管整體規模還不到500億元，但這類可盤活基礎設施的公募產品還在靠優秀的業績不斷吸引著資本市場的注意力。截至5月18日收盤，首批9只公募REITs自2021年6月7日成立以來有8只收益率為正，最大收益率為38.32%，平均收益率為16.6%。目前市場上共有12只公募REITs，對應的底層資產包含產業園、倉儲物流、高速公路、市政基礎設施等。

與國外市場相比，目前國內REITs規模有著廣闊空間。證監會在今年3月發布的信息顯示，目前正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規則，將適時征求市場意見。業內人士表示，鑒于我國基礎設施領域總投資超過100萬億元，即使按照3%-5%的資產證券化率計算，未來公募REITs市場也能達到幾萬億級別，公募REITs發展前景廣闊。

業績初顯成效

首批公募REITs獲批一周年之際，業績成了最大的看點。

同花順iFinD數據顯示，截至5月18日，全市場12只公募REITs年內平均收益率為-1.16%，同期股票型基金和混合型基金的年內平均凈值增長率分別為-19.68%和-15.05%。

雖然是由公募基金公司管理，但REITs的產品類型明顯不同于普通的公募基金，這類產品投資標的的底層資產是基礎設施，也就是說REITs的收益率并不取決于公募基金的管理能力，而關鍵是在于底層資產的盈利能力。

從首批獲批的9只公募REITs表現來看，這類產品在不到一年的運營期內已經初顯獲取穩定收益的成效。9只公募REITs于2021年5月中旬獲批，均成立于2021年6月7日。由于產品都還處在封閉期，只能通過場內交易，截至5月18日，成立以來平均收益率為16.6%，最大收益率為38.32%，僅有1只收益為負。

12只公募REITs的成立總規模合計為458.4億元，在募資階段曾經就有多只REITs被各路投資者火爆搶購。比如，今年新成立的華夏中國交建REIT，面向公眾部分的份額開賣就售罄，認購規模超840億元。而按照面向公眾發行7.05億元的預定規模，公眾投資者配售比例約為0.8%，這也刷新了公募REITs產品公眾配售比例的歷史新低。

對于公募REITs過于火熱的現象，監管層面已經有所注意，并且正在推進擴募工作。根據證監會于3月18日發布的消息，擴募是RE?ITs產品的重要特性。擴募與首發一樣，是REITs市場建設不可缺少的重要環節。推出REITs擴募機制，有利于已上市優質運營主體依托市場機制增發份額收購資產，優化投資組合，促進并購活動，更好形成投融資良性循環。目前，證監會正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規則，將適時征求市場意見。

擴募將帶來更大空間

“擴募是公募REITs的生命力。”富榮基金公募REITs投資總監王甲同表示，參照國外成熟公募REITs市場經驗，規模越大的REITs越受市場認可，二級市場表現也相對更好。公募REITs上市發行后，規模擴大主要靠擴募實現。而擴募也不同于首發，流程和手續相對簡化。發行人后續有適格資產，不用再走一遍發行流程，而是走擴募流程，就可以將資產裝入到REITs中。同時，公募REITs還可以通過擴募安排募集資金，收購除發行人外的第三方持有的資產，這種安排就讓REITs具備了上市公司“殼”功能，REITs發行人可以不斷收購資產，在對資產升級改造后裝入REITs。

排排網財富管理合伙人榮浩表示，對資本市場而言，擴募是REITs行業良性發展，保持活力的重要保證，一方面可以滿足市場對優質項目的額度需求，另一方面增加流動性，平抑部分過熱的投機炒作。

對于公募REITs未來的發展空間，王甲同表示，鑒于我國基礎設施領域總投資超過100萬億元，即使按照3%-5%的資產證券化率計算，未來公募REITs市場也能達到幾萬億級別，公募REITs發展前景廣闊。對于市場投資者來講，特別是銀行理財子公司、保險、信托為主要代表的機構投資者，公募REITs具有較高的配置價值，有助于增加市場投資人的選擇，提高投資組合收益。根據公募REITs發行要求，運營穩定，可以產生穩定現金流，分紅率不低4%的資產，就適合發行REITs。

目前市場上存續的公募REITs種類偏少，主要集中在高速公路、產業園、物流園、市政基礎設施類等。在王甲同看來，監管機構正在深入推進擴募，應當是在目前申報或積極籌劃申報的項目中，就細分領域的特點，與相關主管部門聯合實施相關措施，掃除發行REITs過程中的障礙，鼓勵更多大類別資產通過REITs發行上市，擴大市場類別，鼓勵更多領域的適格資產發行REITs。

“未來能成為公募REITs擴容主力軍的資產，是投資體量大的資產。目前看來，高速公路和產業園這兩類資產可能成為未來REITs主力軍。”王甲同表示。

榮浩認為，保障性租賃住房類會成為新設立的基礎設施REITs產品，“一是國家政策全方位支持保障性租賃住房的發展，市場容量足夠大;二是住房需求是一類最基礎最廣泛的需求，項目現金流相對穩定;三是此類項目可提高租賃房源供給規模，打造租住房的長期可持續模式”。

“從項目收益的想象力角度來看，未來商業地產等權益類REITs可能更有吸引力。”榮浩表示。