在物業管理行業，商辦物業是一個特別的存在，容量大，但門檻高。并且，它不適用于用“儲備面積越大的企業得到的資本市場估值越高”的一般邏輯來評價它的價值。如今，因為其服務業態的專業性和服務領域的高成長性，已越發成為深耕住宅市場的物業企業們眼中的“藍海”。

商辦物業如何讓有限的空間擁有更多的價值?新“入海”者不停摸索，商辦物業“海域”的“原住民”又有何經驗可供借鑒?

市場

商業地產存量時代商辦物業成為新“藍海”

商辦物業近來有多火?

中指數據顯示，2020年，全國物業百強企業有八成以上進入了商業物業領域，七成以上在辦公物業領域有所布局。保利、雅生活等原先緊盯住宅業態的品牌物企通過招投標、收并購和合作等方式，切入商業、辦公、產業園區和交通樞紐等細分賽道，同時，積極承接政府機構、國有企業、事業單位等相關的物業管理服務，物業企業們不斷延伸觸角，向著“全方位、多業態”的復合大盤物業服務企業大步邁進。

此外，原先布局這一賽道的企業也被資本看好，Wind數據顯示，僅2021年4月，卓越商企服務股價漲幅就達22.21%、星盛商業漲22.21%、寶龍商業漲18.44%。

商辦物業為啥成為新“藍海”，還讓資本紛紛看好?這或許與商辦物業板塊的高毛利率有關。

貝殼研究院數據顯示，2020年商辦物業管理收入占比100%的星盛商業毛利率高達56.3%，但與此同時，上市物企平均毛利率大約29%。

進一步，以市盈率高達99.82%的華潤萬象生活為例，Wind數據顯示，截至2020年上半年，華潤萬象生活提供物業管理服務總建筑面積約1.07億平方米，其中，住宅物業的建筑面積達94.46%，商辦物業的建筑面積僅占8.53%。但利潤方面，在2020年，住宅物業毛利潤6.17億元，年增長46.9%，綜合毛利率15.9%，比2019年提升了3.8%;商辦物業服務板塊毛利潤12.1億元，年增長131.7%，毛利率提升20個百分點至41.8%，商辦物業板塊顯然是其增收、盈利的重要動力。

但值得注意的是，在房產政策以及行業融資環境收緊的大背景下，中國房地產開發商正在換擋變速，重點城市商業地產的稀缺性越來越強。

拿寫字樓來說，據新華網報道，世邦魏理仕4月29日發布的《2021年第一季度鄭州房地產市場回顧與展望》中提到，2021年第一季度，鄭州寫字樓市場無新增供應入市，但據該公司相關負責人介紹，隨著疫情的穩定和租賃活動的展開，今年一季度鄭州市新增寫字樓需求14.7萬平方米，是2020年第四季度的3倍左右。

入局“玩家”越來越多，如何能讓有限的土地產生更大的價值，成為他們必須思考的課題。物業，順理成章成為突破口。

樣本

高門檻的商辦物業，“原住民”有何經驗?

平均達九成以上的出租率

商辦物業成為“刺激戰場”，但其在運營管理上比普通住宅物業更加復雜，進入門檻更高，對于新入局的企業來說，轉換思路是一門重要的課程。已經深耕商辦物業賽道多年的“原住民”企業是怎么做的，能給其他企業以何種啟發?

河南商報記者發現，中國物業管理協會發布的“2021中國辦公物業管理優秀企業”中，有一家企業是河南土生土長的企業——楷林商務服務集團(原“楷林物業”，簡稱“楷林商服”)。

據了解，楷林商服成立于2006年，是楷林控股置業、運營和物業管理三大板塊之一。楷林瞅準的正是商辦物業賽道，且已經在賽道里“扎猛子”10余年。從2016年開始，楷林物業從鄭州走向全國，陸續入駐北京、天津、上海、長沙、西安、武漢、重慶、蘇州、濟南等城市，管理面積增長近30倍。

CREIS中指數據·寫字樓版數據顯示，2020年四季度，鄭州寫字樓空置率在15%左右。楷林商服品牌經理范丹介紹，楷林的出租率均在90%以上，高的能達95%以上。

實訓基地+科技手段管理

中國指數研究院河南分公司市場部經理夏林告訴河南商報記者，商辦物業較住宅物業準入門檻高，其中一個很重要的原因就是商辦物業涉及對設備的工程管理，“需要有專業資質的人員對此進行維護。”

河南商報記者了解到，楷林投資2500萬元打造了一個總面積將近3000平方米的實訓基地，設置保潔、工程、秩序、客服四大實景培訓室，從中央空調清洗維修的工程人員到熟悉不同材質地板清潔劑的保潔以及懂紅酒懂茶藝的會務禮儀，都必須“持證上崗”。

專業的服務能保證寫字樓項目精細化管理運營，同時也是激活寫字樓存量資源、讓有限的土地產生更大價值的基礎。

此外，寫字樓物業服務一直有一個繞不開的難題，就是隨著設備老化，運維難度和成本都會增大，客戶體驗也會打折。在提升寫字樓長遠價值方面，楷林是怎么探索的?

河南商報記者了解到，楷林商服從寫字樓項目規劃設計的圖紙階段就悄然介入，提供關于功能性區域及經營類硬件、景觀交通流線等規劃的建議，通過科技手段升級管理方案。

在楷林中心，河南商報記者看到，所有的設備設施上都貼有自己的“專屬身份證”，工程人員通過掃碼就能查閱其維修保養信息，每一個系統都有相應的周期性維保方案，這樣一來，能夠從根本上最大限度延長設備的運行壽命;來訪客戶通過一次人臉識別即可以在來訪區間順利通行，服務接待效率控制在3秒之內;智能停車、智能接單報修等全部接入智慧系統，智慧樓宇體系惠及所有業主;通過設備智能化升級，隨著室外溫濕度的變化，空調可以適配相應的模式，達到節能降耗的目的……

觀點

商辦物業的未來會如何?

楷林商服董事兼總裁李亞麗認為，商辦物業企業未來可能就是一個大的社交平臺，“這種社交平臺實際上是企業和企業資源對接的平臺。我們在寫字樓里打造一個又一個獨立的溝通場景，律師在談論案子，銀行在談論融資，建筑公司做設計……一個又一個的場景又可以再打通，同樓宇或者同是楷林的客戶，企業與企業之間可以進行資源對接。”

李亞麗認為，商辦物業和住宅物業最大的不同就是，它的好壞事關企業的經營。因此，業主方會對物業企業所能搭建的平臺和鏈接的資源有更多的期許。

在她看來，疫情賦予了這個行業一個新的發展機遇，物業企業從普通的服務企業變成了重大公共衛生事件的社會治理基層單位。“物業無邊界了，你想守著邊界，不一定能守得住，也沒必要去守。”李亞麗說，“面對這種比較大的變革期，可以預見，未來幾年的行業集中度會更高，龍頭企業凸顯，TOP10企業市場占有量可能會達到70%，其余的企業可能會成為物業條線上的一個環節的專業服務商。”

除此之外，李亞麗提到，“除了辦公生活，物業企業還要保障好這個生態中的一日三餐，保障好人體本身的訴求，包括對精神文化的需求——例如深受業主們喜愛的‘下班別走’系列活動，下班后一起參加電影沙龍，或者聽一堂法律知識分享課，也是對寫字樓生態的軟性優化。”(郝瑞鈴)