趨勢觀察

今年，由國家出臺的一系列頂層設計，均透露出影響明年樓市發展的新動向。

“十四五”規劃建議在“形成強大國內市場，構建新發展格局”提出，要推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。據住房和城鄉建設部政策研究中心原主任、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹解讀，房地產是一個城市存在和運行的載體，這是它最本質的特征，載體的發展一定依托于載體之上的那個東西，那就是二、三產業所需的廠房、辦公樓、商場等和從事二、三產業的人及家庭需要，如住房、文體衛教等設施。所以中央在新格局里面提出，房地產要同實體經濟均衡發展，房地產未來要和城市所承載的產業和人口共興衰。

此外，在“推進以人為核心的新型城鎮化”中，“十四五”規劃建議也重點提到了房地產：一是實施城市更新行動;二是堅持“房住不炒”的定位;三是有效增加保障性住房供給;四是發揮中心城市和城市群帶動作用，其中特別強調了推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。

值得注意的是，近期召開的中央經濟工作會議對房地產行業的政策要求，在堅持“房住不炒”基調上，首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問題，繼續實施“因城施策”，促進房地產市場平穩健康發展。

有分析認為，未來住房政策還將保持連續性、一致性、穩定性，差異化的調控思路。考慮到房地產行業占國民經濟的比重大，且涉及的產業鏈眾多，促進住房消費，引導房地產行業健康發展將為經濟可持續發展提供有效支撐。預計明年房地產市場運行狀況與政策導向保持一致，行業景氣度保持平穩，房價漲幅總體可控。長期來看，隨著住房市場向租購并舉的方向發展，全國房地產市場不平衡的問題將逐步趨于合理，為釋放居民消費潛力提供支持。

而12月21日召開的全國住房和城鄉建設工作會議，透露2021年住建部將重點抓好八方面的工作，其中頗受關注的是全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展;穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展;大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題;加大城市治理力度，推進韌性城市建設;加快發展“中國建造”，推動建筑產業轉型升級。

由于“城市更新”和“韌性城市”在“十四五”規劃建議中均有重點提到，引發社會高度關注。按照國家要求，在城市更新方面，各地要切實轉變城市開發建設方式，統籌城市規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。完善城市空間結構，構建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮體系。實施城市生態修復功能完善工程，提升人居環境質量。強化歷史文化保護，塑造城市風貌。全面推進城鎮老舊小區改造，加快建設完整居住社區。在韌性城市建設方面，則要加快建設城市運行管理服務平臺，推進城市治理“一網統管”。完善城市綜合管理服務評價體系，加強城市網格化管理，推動城市管理進社區。繼續深入推進美好環境與幸福生活共同締造活動。開展市容市貌環境整治專項行動。加強城市治理中的風險防控，提升城市安全韌性。

秦虹認為，城市更新是解決城市發展過程中所出現的經濟、社會、文化等一系列問題的非常重要的舉措和手段。未來中國的城市更新面臨著巨大的空間，主要表現在三個方面：一是城市中大量的低效經濟空間有待開發和升級;二是老舊小區和基礎設施改造的需求大幅度的提升;三是產業更新迭代對城市空間提出了新要求。(記者 馮善書)