36套房屋，合住著58戶人家，多數人不僅每日都得和鄰居共用狹小的廚房和衛生間，還得擔心脫落的墻皮和漏水的屋頂。這種聽著像是電視劇的場景，卻是光華里5號、6號樓居民多年來真實的生活寫照。

去年12月30日，這兩棟老樓終于開始拆除，成為本市首個啟動的危舊樓改建試點，重建后的房屋將從幾戶合居變為獨居。

多年來，北京市委市政府高標準推進老舊小區綜合整治。這其中，數量龐大、年代久遠的非經小區，即職工家屬樓，是不容忽視的歷史“包袱”，也是北京老舊小區治理最難啃的“硬骨頭”。2019年起，市屬國企首開集團成為全市3000多萬平方米非經小區的“大管家”，通過建管并重、精細治理、協同更新的實踐，努力蹚出一條符合首都特點和非經小區管理規律的改造治理新路。

先試先行 市級平臺接“包袱”解民憂

距離國貿建筑群二三百米遠的地方，建成于上世紀50年代、原為老國企宿舍的光華里5號、6號樓與周邊的繁華景象形成強烈反差。

“危樓危成什么樣?人走在地板上都直發顫。”危舊樓改建項目現場協調人員黃華云至今仍不能忘記第一次走進5號樓的感覺，“在寸土寸金的CBD，這里就像是一道‘傷疤’。”

外墻斑駁、設施老化、物業缺失。以這兩棟樓為代表的職工家屬樓，是計劃經濟時代的產物，屬于國企非經營性資產，簡稱非經資產。隨著一些國企陷入經營困境，甚至被市場淘汰，不少職工家屬樓進入失管狀態，最基本的入戶維修都成難題。

“紗窗破著洞，樓道黑乎乎，一群人圍上來嚷嚷：‘這么多年你們干什么吃的?怎么不管我們?’”首開集團非經事業部副總經理費清說起，第一次走進某非經小區調研時住戶們滿腔怒火，“大家把我們當產權單位的人了”。

歷史“包袱”不解決，無法滿足人民對美好生活的持續向往。讓失管小區轉入良性循環的正軌，成為北京城市精細化治理的一道重要考題。

2017年，北京市政府印發《北京市剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題實施方案》，在全國率先提出組建全市統一的非經資產集中管理處置平臺，負責對市屬國有企業職工住房等非經資產實行專業化管理。

兩年后，這一任務交給由首開集團與房地集團合并而成的新首開集團。這是一家業務范圍覆蓋房地產開發、施工建設、物業管理的市屬大型國企，更關鍵的是，早在2007年，房地集團就在北京市國資委領導下試點建立了接收破產或改制退出國企家屬樓的平臺。

首開集團非經事業部總經理李忠介紹，截至2020年12月底，平臺接收管理非經移交資產3091萬平方米，戶數47.89萬戶，為國企減負前行做出了突出貢獻;累計投入改造資金8.16億元，保障了非經資產運營和民生穩定。

改革風暴 多點探索美好社區建設

長安街與西五環交會處的老山社區，密密麻麻地從1號樓排到了90號樓。這是上世紀五六十年代蓋起的首鋼“宿舍樓”。

“挨著廠子近，每天蹬十分鐘自行車就上班了。”對于首鋼老職工張師傅來說，剛住進老山社區的那些年，羨煞很多人。但最近10年，這種幸福感逐漸淡去。“上下水管道總堵”“停車位太少”“住十幾年丟了好幾輛自行車”……樓里的住戶們牢騷滿腹。

2018年，老山社區被首開接管。“什么首開，我不知道，我就知道首鋼!”對廠子充滿感情的老職工，聽說新的物業團隊進駐時，抵觸情緒不小。項目副經理于楠挨家挨戶走訪調研時，住戶的意見寫滿了厚厚一大本。

綠化整理、道路修葺、安裝智能門禁、拆除地鎖、室外飛線整理、小區封閉停車管理……從老山社區開始，首開集團組建了非經老舊小區綜合改造工作專班，首次提出“有機更新”概念，將老舊小區的改造從過去簡單的物質環境修補，轉變為以綜合改造、精細化治理與服務提升為重點。

其實早在2012年，北京就開始大規模推進老舊小區改造。僅“十二五”期間，全市就完成6562萬平方米市屬老舊小區綜合整治，惠及81.9萬戶居民。

不過，已經改造的老舊小區，仍部分存在基礎設施和基本功能不足的問題，最突出的短板就是物業管理缺失。

“就像‘頭疼醫頭腳痛醫腳’，簡單硬件修補已無法徹底解決問題。”李忠直言不諱。

新成立的非經資產市級平臺如何才能“兜得住、管得好、可持續、有創新”?一場改革“風暴”從首開內部開始席卷，目標鎖定建管并重、“內外兼修”，將硬件改造與精細化治理、親情服務結合起來。

目標定了，怎么執行?“千人千面”的職工家屬樓，很難找到一套“放之四海而皆準”的方法，多個非經小區結合自身特點展開了探索。

走過65年歷程，有“共和國第一住宅區”稱號的百萬莊小區，在 2020年疫情期間首次實現封閉管理。首開旗下首華物業工作人員化被動為主動，在線上“社區早市”售賣蔬菜，還可以送貨上門。開設便民驛站，開展專業維修、家政保潔服務，購置擺渡車為拎重物的居民提供代步服務……有呼必應的便民舉措，溫暖著社區居民的心。

在具備條件的非經小區，首開通過區企合作、多方共治、拆除重建、申請式退租等模式，以更大力度推動社區有機更新。

以石景山區老山東里北社區為例，采取居民個人出一點、產權單位擔一點、公共收益收一點、政府資金獎勵一點的“四個一點”支持政策，探索解決非經小區前期改造資金從哪兒來的難題。

正在拆除的朝陽區光華里5號、6號樓，作為全市首個危舊樓房改建試點項目，經歷了80余次政策宣講，小區物管幫助社區“一戶一策”做工作，58戶居民100%簽約，成為區企合作推進城市更新的最新案例。

建長效機制 改得好更要管得好

一次次探索，如一個個基點，撬動了非經小區從“面子”到“里子”的蝶變。

從架空線“蛛網”纏繞到視野干凈明亮，從私搭亂建到井然有序，從投訴無門到主動上門……位于東直門外大街的東直門街道春秀路小區，在選聘首華物業提供準物業服務后，402戶人家在失管多年后終于重新體會到家園的溫馨。

西城區祿長街頭條19號院，11棟樓分屬三家產權單位，但住戶們的停車、下水道維修卻經常是“三不管”。2019年6月，天橋街道將祿長街頭條19號院列入精細化治理提升的試點范圍，小院的物業管理權統一交給首開天岳恒公司，以“先嘗后買”方式推行市場化物業服務。

從幾十年不交錢，到花錢買服務，居民們要完成這樣的觀念轉變談何容易!

“咱這院以前也有人打掃衛生，憑什么要給你交錢?”敲開住戶的家門，聽到最多的就是這句話。入戶小組一遍遍解釋溝通，反復協商收費方案，最終物業費敲定為每月0.81元/平方米。“品嘗”4個多月的物業服務后，19號院開始啟動物業費收繳。50%、60%、71%……看著平穩增長的物業費收繳率，首開天岳恒公司項目負責人楊進松了口氣：“說明居民對物業越來越認可，咱還得好好干。”

據初步統計，首開接管以來，陸續已有438萬平方米非經小區擺脫失管狀態。截至2020年末，已接管的非經小區中，已簽訂物業管理協議的達11.52萬平方米，實現收取物業費的達127.17萬平方米，實現停車等單項收費的達1649.82萬平方米。

北京“十四五”規劃建議中寫道：持續推進老舊小區、危舊樓房、棚戶區改造，推廣“勁松模式”“首開經驗”，引入社會資本參與。這是本市第一次將有關老舊小區改造的現實實踐寫入一份中長期規劃之中。

在實踐中探索，在變革中發展。首開集團將通過對非經資產的升級運營與空間再造，為北京城市有機更新貢獻更多國企智慧。( 趙瑩瑩 曹政)