隨著上市房企2020年度業(yè)績相繼披露，各大企業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)悉數(shù)出爐。作為企業(yè)，安全經(jīng)營是確保可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，只有安全可持續(xù)的經(jīng)營，才能實現(xiàn)反哺社會、關(guān)愛員工、互助伙伴等。

對于房地產(chǎn)行業(yè)，隨著2020年8月三部委明確提出房企資金監(jiān)測和融資管理的三檔規(guī)則后，“三條紅線”成為繼土儲、營收等之外，考核房企安全經(jīng)營的重要指標(biāo)。因此，在北商研究院5月25日發(fā)布的《2021中國房企社會責(zé)任報告》中首次加入《房企三條紅線預(yù)警榜單》，在過去的一年里，房企三條紅線指標(biāo)總體有所好轉(zhuǎn)，在納入統(tǒng)計的65家房企中，21家保持或?qū)崿F(xiàn)“零踩線”;26家黃檔企業(yè)集體倒在了資產(chǎn)負(fù)債率上;在關(guān)鍵的紅橙檔位交接中，現(xiàn)金短債比成為關(guān)鍵。

龍湖等21家“零踩線”

融信中國等16家存在踩線風(fēng)險

“三條紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的現(xiàn)金短債比小于1。

根據(jù)“踩線”情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。其中，“紅檔”房企有息負(fù)債規(guī)模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負(fù)債規(guī)模年增速分別不得超過5%、10%、15%。

北京商報記者根據(jù)Wind、房企年報及貝殼研究院方面提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)披露年報的65家房企“三條紅線”指標(biāo)中，綠檔(三條未踩線)房企為21家，黃檔(一條踩線)房企為27家，橙檔(兩條踩線)房企為6家，紅檔房企(三條踩線)為11家。

21家綠檔房企中，中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤置地、金地集團(tuán)等繼續(xù)保持“零踩線”的紀(jì)錄，而中國金茂、龍光集團(tuán)、金科股份、融信中國、越秀地產(chǎn)等則屬于快速實現(xiàn)降檔的房企，通過一系列“瘦身”動作邁入綠檔房企之列。其中，金科股份用半年時間從紅檔降到了綠檔，“瘦身”效果明顯。

截至2020年末，金科股份扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.85%，同比下降約5個百分點;凈負(fù)債率為75.07%，同比下降45個百分點;現(xiàn)金短債比為1.34。“三條紅線”監(jiān)測指標(biāo)進(jìn)入綠檔。

從數(shù)據(jù)層面來看，所統(tǒng)計的21家綠檔房企中，除凈負(fù)債率表現(xiàn)“優(yōu)異”外，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比兩項指標(biāo)，多數(shù)房企皆屬于“壓線”過關(guān)。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值約為63.6%，凈負(fù)債率均值約為52.54%，現(xiàn)金短債比均值約為1.63倍。

路勁地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、金地集團(tuán)、中駿集團(tuán)、保利發(fā)展、明發(fā)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金輝控股、越秀地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、龍光集團(tuán)、金科股份、融信中國、華僑城A等16家房企，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率皆超過66%，與70%的底線相距很近。

疊加現(xiàn)金短債比，金地集團(tuán)、世茂集團(tuán)、融信中國、路勁地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)，都存在再碰紅線的風(fēng)險。金地集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%，現(xiàn)金短債比為1.21;世茂集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.1%，現(xiàn)金短債比為1.16;融信中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，現(xiàn)金短債比為1.08;路勁地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率66%，現(xiàn)金短債比為1.05;明發(fā)集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.8%，現(xiàn)金短債比為1.04。

當(dāng)代置業(yè)等26家

集體倒在資產(chǎn)負(fù)債率上

相較于凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率成為多家房企回“綠”的障礙。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在27家黃檔房企中，有26家房企因為踩中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率70%紅線而未能達(dá)標(biāo)，萬科、融創(chuàng)、綠城中國、雅居樂等房企紛紛踩線。但也有如綠景中國，其是因現(xiàn)金短債比不達(dá)標(biāo)，未能躋身綠檔行列。

具體來看，27家黃檔房企中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值約為72.95%，黃檔房企凈負(fù)債率均值約為67.31%，現(xiàn)金短債比均值約為1.6倍。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過75%的有15家，占比約55.56%;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超80%的房企有3家，分別是建業(yè)地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)和碧桂園。

以當(dāng)代置業(yè)為例，截至2020年末，該公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82%，較上年同期下降約5個百分點;凈負(fù)債率為95.7%，同比上升13%;非受限現(xiàn)金短債比為1.1，同比提升約0.17。按照“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為超標(biāo)項，而凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比亦不容樂觀，距離紅線很近。

對于當(dāng)代置業(yè)而言，順利完成降檔只是起點，而不是終點。需要注意的是，2020年當(dāng)代置業(yè)的加權(quán)平均融資成本為9.9%，與2019年持平。單筆最高發(fā)債利率雖有下降，但仍高達(dá)11.95%，融資成本居高不下。

除當(dāng)代置業(yè)外，黃檔房企中凈負(fù)債率超過90%的還有4家，佳兆業(yè)凈負(fù)債率為97.9%、中南建設(shè)凈負(fù)債率為97.8%、融創(chuàng)中國凈負(fù)債率為96%、陽光城凈負(fù)債率為94.9%。

房企降檔進(jìn)行時。在“三條紅線”三項指標(biāo)中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降檔最難。65家上市房企中，除綠檔房企外，余下黃檔、橙檔、紅檔44家房企，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率越過紅線的有43家，占比高達(dá)97.7%。

中交296%凈負(fù)債率領(lǐng)跑

現(xiàn)金短債比成關(guān)鍵

與黃檔房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率閾值高不同，橙檔房企雖數(shù)量最少，但這些房企的凈負(fù)債率比剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率越線表現(xiàn)更為突出。

在所統(tǒng)計的65家上市房企中，橙檔房企僅有6家，分別為中交地產(chǎn)、祥生控股、京投發(fā)展、中洲控股、金融街及首創(chuàng)置業(yè)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.15%，然而凈負(fù)債率均值卻高達(dá)187.82%。其中，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率高達(dá)296.4%。

橙檔房企與紅檔房企對比，現(xiàn)金短債比成為降檔的關(guān)鍵。6家橙檔房企全部為現(xiàn)金短債比提升，而邁入到橙檔行列，這項指標(biāo)也被視為最容易降檔的指標(biāo)。

值得一提的是，貨幣資金為受限制資金和不受限制的資金，部分房企在公布貨幣資金中，通常包含受限制資金，若扣除受限制資金這部分，現(xiàn)金短債比小于1的房企，也就是踩線房企數(shù)量將會有所上升。

紅檔房企此次共有11家，分別是泰禾集團(tuán)、天房發(fā)展、綠地控股、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、恒大、光明地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華夏幸福、格力地產(chǎn)、首開股份、國瑞置業(yè)。與半年報相比，這一數(shù)據(jù)已有大幅下降。

頭部房企中，此前上榜的融創(chuàng)成功脫“紅”，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比兩項指標(biāo)大幅改善，成功由紅轉(zhuǎn)黃。

除控制現(xiàn)金流出外，2020年值得同行參考的融創(chuàng)兩個大動作分別是：其一，年初的高價配股，為其增添約80億港元所得款凈額;其二，拆分旗下物業(yè)公司融創(chuàng)服務(wù)上市，首發(fā)募集資金80億港元。

快速降檔需要不走“尋常路”，但對一些債務(wù)壓力過高的房企而言，短期內(nèi)降檔仍存在較大壓力。

有些高風(fēng)險高負(fù)債房企未能成功降檔，依然面臨著較大的壓力。以富力地產(chǎn)為例，2020年富力通過合理的購地策略、戰(zhàn)略性的資產(chǎn)出售、集團(tuán)層面的股份增發(fā)等措施，削減債務(wù)共人民幣374億元，削減或再融資的債務(wù)包括境內(nèi)債券人民幣236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款人民幣119億元和離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。但即便如此，富力地產(chǎn)仍處于紅檔行列。