12月7日，為緩解現金流壓力，富力集團(以下簡稱富力)公告清盤廣州空港物流園資產。同日其還公布了今年前11個月的銷售業績，銷售額僅完成全年目標的75%。實際上，富力近來處于多事之秋——債務壓力加大，被多個機構下調評級。曾經的“華南五虎”之首淪落至此的原因是什么，一系列變賣資產的舉措能否助其走出困局?

富力清盤廣州空港物流園

12月7日，富力發布《出售廣州國際機場富力綜合物流園30%之權益》公告，表示擬向黑石集團的基金附屬公司出售廣州國際機場富力綜合物流園30%權益，所得款項凈額將用于降低負債水平及用作集團一般營運資金，包括但不限于離岸優先票據。

這并非富力首次出售該項目股權。去年11月，富力曾向黑石集團出售廣州國際機場綜合物流園70%權益，交易價格為44.1億元。今年1月，黑石集團宣布，完成了以11億美元(約合70億元人民幣)從富力集團收購粵港澳大灣區內最大的城市物流園區70%的股權。

對于上述這筆交易，富力當時在公告中表示，合并事項使富力得以將其在該物業自投資后一段時間累計的投資價值貨幣化，降低資產負債比率。

據了解，該物流園始建于2007年，是富力旗下唯一的物流園，位于廣州市花都區華東縣，計劃總建筑面積超過120萬平方米。該物流園的成立一度被認為是富力吹響了大舉進軍物流地產的號角，被寄予厚望。如今，該物流園已成為粵港澳大灣區內規模最大的綜合物流園。而富力兩度出手終于將其清盤，且目的都是為降低負債率，可見富力資金壓力之大。

對此，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對中國商報記者表示，富力物流資產確實有一定的套現能力，一方面因為其位于目前比較火的城市——廣州，另一方面當前和未來一段時間內物流資產都較受歡迎。富力現在能做的就是把能套現的資產都賣掉還債，其正面臨較大的違約壓力。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示，富力當前債務負擔較重，且在資產處置方面缺乏實質性進展，因此其不得已出售可觀的物流資產以回籠資金，改善資金整體流動性。但這也使得富力的核心競爭力有所減弱，對其未來發展將產生一定影響。IPG中國首席經濟學家柏文喜也對中國商報記者坦言，清盤較為優質的物流資產是富力為緩解流動性壓力的無奈之舉，雖對富力而言可解燃眉之急，卻失去了一塊適合長期持有的優質資產。

上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，富力清盤物流資產說到底是為了回籠資金，緩解資金流動性壓力，這也從側面說明富力當前的狀況沒能力搞服務業，會集中力量發展地產主業。只是，大型房企都有地產及相關產業布局，雖然清盤物流資產能為其分拆上市融資提供便利，富力變賣相關資產后，后續融資將更加困難。

富力正值多事之秋

清盤物流資產的同一天，富力還公布了今年前11個月的銷售業績。數據顯示，今年前11月，富力實現銷售額1121.7 億元，同比減少4.4%;銷售面積約為881.51萬平方米，同比減少11.2%。按照富力今年1500億元的銷售目標來看，目前僅完成了74.78%。

除了銷售端的不景氣，富力近來還出現一系列問題，被多家機構下調評級。例如，10月8日，標普將富力長期發行人信用評級從“B”下調“B-”。標普認為，富力進入境內和境外債務資本市場的渠道減弱，將阻礙其以合理成本籌集新債務償還到期債券。且富力自2019年以來缺乏新的土儲補充，銷售額在未來6-12個月內實現明顯反彈的不確定性較高。

10月18日，穆迪將富力的“公司家族評級”下調到“B3”，對其的“評級展望”是“負面”。10月29日，惠譽將富力及其子公司富力地產(香港)有限公司的長期外幣發行人違約評級從“B+”下調至“B-”，其高級無抵押評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”，并列入負面觀察名單。

DM查債通數據顯示，截至目前，富力流通中的海外債共有10只，總金額約為50.6億美元。其中明年到期的海外債共有3筆，分別為明年1月到期7.25億美元的海外債、7月到期的2.88億美元的海外債和11月到期的3.66億美元的海外債。中金公司表示，富力明年年初及全年債券到期壓力均較大。

富力被多家機構下調評級，如今處境尷尬。關榮雪表示，這一方面或由于富力自身產品質量有待提高，導致外部流入投資有所減少，企業資金流動性下降;另一方面，由于其在資產處置方面缺乏進一步的實質性進展，給后續債務償還情況增添了一定的不確定性，導致被多家評級機構下調評級。

“華南五虎”之首何以淪落至此

值得注意的是，作為曾經的“華南五虎”之首，富力2007年銷售額達到161億元，位列當年房地產行業第四，僅次于萬科、綠地、中海，其還一度有超越萬科成為全國房企排名第一的想法。如今富力何以淪落至此?

盧文曦認為，富力淪落至此與其當年和萬達的“世紀之交”脫不了干系，當年其做出斥巨資拿下萬達酒店資產的決定時或準備不足，預期太高，投資力度過大，對自身業績等方面的影響如今只能慢慢消化。此外，富力今年業績不景氣或與其營銷端表現不佳有關。

柏文喜也談到，富力淪落至此主要是因其采取了不恰當的發展戰略與擴張模式，此外其對于行業節奏的把握也出了問題，在需要高周轉推動規模上升的時候沒抓住機會，而買入萬達的酒店資產又讓其背上了沉重的現金流包袱。

據了解，2017年7月，萬達為緩解流動性壓力、降杠桿，將旗下77個酒店資產打包出售，被富力199.06億元接盤，這一交易被外界廣為詬病。

央視財經評論員薛建雄對中國商報記者表示，富力最大的問題在于其負債水平太高，在整個地產行業處于高位，這使其每年要還的利息也增多。當前房企融資困難，富力舊債難以償還，導致其現金流壓力很大。

數據顯示，截至今年6月底，富力的負債總額高達3317.8億元，其剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%，凈負債率為123.5%，現金短債比為0.55，“三道紅線”全部踩線，劃為“紅檔”房企，按規定不能增加有息負債。據樂居財經研究院今年9月發布的《2021上半年內房股“三道紅線”榜》，彼時披露“三道紅線”數據的52家內房股中綠檔房企有26家，黃檔房企有21家，橙檔房企有四家，紅檔房企只有富力一家。

能否平穩過渡成謎

為了緩解現金流壓力，富力也采取了一系列自救措施，出售了大量資產。例如，今年9月下旬，富力大股東李思廉、張力選擇以100億元的價格，將富力物業轉讓給碧桂園服務。同時，他們宣布將在未來兩月內，為富力提供約80億港元的資金支持。

實際上，早在2020年，富力已出售投資物業及寫字樓資產產生約59億元的現金。另外通過配售2.57億股新股，募資凈額24.98億港元，用于償還債務。對于出售資產還債，富力曾表示，只要價錢合適，將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店。

此外，富力在舊改方面曾取得不錯的成績，彼時業界甚至流傳“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”的說法。如今，富力仍表示會重點發力城市更新項目，其在去年年報中提到，“城市更新項目是本集團實現高回報及提供流動資金的最佳項目”。

富力的自救舉措能否見效，城市更新項目又能否帶富力走出困局?薛建雄認為，富力旗下有很多好的資產，包括一二線好地段的商業資產。但目前來看，其變賣的資產相對負債規模而言還是太少。而城市更新項目的周轉太慢，更是遠水救不了近火。

柏文喜認為，富力變賣資產能一定程度上緩解資金流動性壓力，同時增強市場信心。而富力大量布局戰線較長的城市更新并持有較重的酒店資產，不利于其資金短期周轉和流動性，導致該公司短期運作壓力過大。

盧文曦則認為，富力變賣資產最多只能救急。而城市更新是未來房地產行業的一大機遇，大型房企應該盡早入局，否則地方政府可能會在做規劃時將其排除在外，且當前土拍市場房企利潤難以計算，城市更新拿地對房企更為合適。因此，城市更新項目或有機會幫助富力走出困局，只是其當前仍面臨不小的資金壓力。

關榮雪認為，富力在熱度較高的大灣區布局的城市更新項目較多，這在一定程度上為其未來翻盤埋下伏筆。但由于當前房地產市場逐漸進入管理紅利以及品質至上的時代，富力被迫出售可觀物業板塊，未來可能會產生戰略轉型的想法。(記者 周子荑)