“全租房”泡沫開始破裂。

(相關資料圖)

作者 |窗紗小鹿

來源 |天天財經116

“首爾永遠漲”，曾是全球房地產市場的一個神話。

過去，韓國一直是全球房價上漲最快的國家之一。

據統計，在2022年房價高點時，首爾中心區域房價超過15萬元人民幣/平方米，僅次于中國香港，位居全球第二；外圍區域的房價也超過7萬人民幣/平方米。

然而，泡沫終有破裂的一天。從去年7月開始，韓國樓市開始持續下跌。

在首爾地區，實際交易房價已經下跌25%，部分公寓價格下跌了30%-40%，成交量更是暴跌70%以上。

推動韓國樓市成為神話的“傳貰房”制度，最終也反噬了參與其中的所有人。

“傳貰房”傳統成樓市泡沫罪魁禍首

與世界上其它高房價的地方一樣，首爾是世界上人口密度最高的城市之一。

韓國全國共有5100多萬人口，其中有約950萬人居住在首爾，占比約18.6%。而首爾的面積僅為605.25平方公里，只占韓國全國的0.6%。

但除了人口因素外，韓國的租房制度也是房價高企的重要原因。

在韓國，有兩種租房制度并存。一種和大多數國家類似，租客支付押金并按月支付租金；另一種制度是韓國獨有的，叫“傳貰房”制度，又稱全租房制度。

選擇“傳貰房”這種方式租房的租客只需要將一大筆押金交給房東即可入住，押金的金額通常是房屋價值的50%-80%不等。在租約期間，租客不需要繳納租金，只需要承擔水電、物業費等基本費用，就可以免費使用住房，直到租約期滿并全額取回押金。

“傳貰房”制度源自韓國歷史上的傳統。在農耕社會傳統觀念的影響下，人們對土地有很大占有欲，因此在需要錢的時候，比起買賣土地和房產，人們更愿意在一定時間內把地產的使用權轉讓出去，轉讓期滿后再收回自己的土地。這使得“傳貰”行為在韓國民間變得很普遍。

19世紀后期開始，大量農村人口開始涌入首爾等大都市，導致城市出現嚴重的住房供給不足，“傳貰房”制度開始發展。

20世紀50年代以后，伴隨著戰后重建和快速城鎮化，韓國再一次出現住房難的問題。當時韓國的銀行體系還不發達，無法給小企業和個體戶提供融資，需要用錢的房主便將自己的房屋以傳貰的方式租賃給承租人，以快速籌集到資金。

上世紀后半期，“傳貰房”在韓國迅速普及，逐漸發展為一種韓國特有的租房制度。

“傳貰房“說是一種租賃制度，但本質上是一種借貸，那一大筆押金就是房東向租客借的貸款，以房子作為抵押，利息就免去的房租。

房東想要在這種制度中賺錢，就必須利用好租客繳納的這筆押金進行投資。

最保守和安全的投資方式當然是存銀行拿利息。然而，2016年歐債危機導致韓國出口需求下降，韓國央行將基準利率由3.25%大幅下調至1.25%，2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。

大幅降息推動了韓國房地產的起飛，大量“傳貰房“的房東拿著租客的押金直接入場購房，再用下一個租客的押金返還之前的押金，將信貸杠桿用到了極致。

不僅房東加杠桿，由于銀行的低利息，越來越多租客開始采用銀行借貸的方式支付“傳貰房”押金。在高峰時期，“傳貰房”占了韓國租房市場的70%。

在炒房熱潮下，從2016年到2021年五年間，韓國房價整體上漲80%以上，而疫情最嚴重的2020年到2021年，韓國各地房價普遍上漲40%以上，首爾房價翻倍的更是比比皆是。

文在寅政府時期，韓國曾實施過多項限制房地產價格的措施，包括加征房屋交易稅、限制房屋拆遷等，以遏制房價上漲，但是效果不佳。

可隨著經濟環境的變化，這個巨大的泡沫破了。

加息周期到來，泡沫破裂

在銀行利率較低時，“傳貰房”制度看起來能讓雙方都受益。年輕人用較低的成本獲得了棲身之所，房東獲得了用于投資的資金。

但隨著加息周期的到來，一切都發生了改變。

由于美聯儲帶頭開啟開始加息，高度依賴外向型經濟的韓國只能跟進。自2021年8月至2023年1月，韓國銀行先后9次上調基準利率，將基準利率從2021年8月的0.5%上調至2023年1月的3.5%。

利率上行，加大了房東和租客雙方的壓力。

對于租客來說，由于利率上升，貸款負擔加重，存款收益上升，更多人會選擇轉向普通的月租房。

而對于拿著押金連環炒房的房東來說，一方面買房的貸款成本增加，另一方面如果租客退租，又沒有足夠的資金退還押金，就只能選擇賣房。當大家都搶著賣房，房地產泡沫便開始破裂。

之前有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，房東直接消失，導致數百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

有專家預計，韓國今年還會發生更多、規模更大的傳貰詐騙，預計會產生1兆八千億韓元的損失。

爆雷隨時可能發生

去年年底以來，韓國政府救市動作頻頻，這些措施包括對首次購房者和擁有一套住房的人放寬貸款規定；對低總價購房人實施固定利率的貸款優惠；計劃減免針對多套住宅擁有者的綜合房地產稅重課稅率。

韓國總統尹錫悅5月16日表示，本屆政府迅速解除上一屆政府對房地產施加的限制措施之后，韓國的房地產市場正在趨于穩定。

目前看，韓國房地產市場的本輪下跌的確已經趨于平緩，但房地產背后的金融風險卻遠未解除。

國際金融協會（IIF）5月底公布的數據顯示，今年第一季度，韓國家庭債務與國內生產總值（GDP）之比為102.2%，在34個主要經濟體中處于最高水平，是唯一一個家庭債務規模超GDP的國家。

韓國的家庭債務主要由抵押貸款構成，近四分之三的家庭財富與房地產關系緊密。韓國家庭幾乎80%的未償貸款采用浮動利率，隨著利率的上升，普通購房人面臨非常沉重的壓力，更不用說放杠桿的炒房買家。

韓國金融監管機構也預計，隨著平均抵押貸款利率上漲至7%，拖欠貸款的人數或將增加50萬至190萬。

家庭債務居高不下，銀行貸款被拖欠，就連韓國的房地產開發商也面臨著資金鏈斷裂的風險。

有媒體報道稱，韓國30家大型建筑企業中有11家的負債率超過200%。韓國銀行調查亦顯示，已有約36％的房地產上市開發商的營業利潤完全無法償還利息，韓國房地產已經陷入流動性危機。

在2022年11月，韓國樂高樂園開發商就出現了一筆2050億韓元（約合1.55億美元）的債務違約。該筆債務原本由韓國地方政府進行擔保，違約發生后，地方政府并沒有履行擔保職責。這引發了韓國信用債市場的恐慌，韓國政府被迫緊急救市。

還有更令人感到不安的數據。由于利率長期保持在低位，韓國房地產影子金融（游離于銀行系統之外，不受健全法規制度限制的房產基金、信托和項目融資貸款等房產金融投資產品）已達到750萬億韓元，刷新歷史最高紀錄，比2018年末增加88.6%之多。

在家庭、銀行、開發商，乃至整個金融體系都面臨風險的情況下，韓國樓市這顆雷，仍隨時可能引爆。