自房地產金融監管“三線四檔”和集中度管理實施以來，房地產融資的多個指標呈下降態勢。9月8日，記者從銀保監會官網獲悉，截至7月末，房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低于各項貸款增速3個百分點。

值得注意的是，從銀行披露的中報來看，多家銀行的房地產貸款占比較去年末有所下降，不過也有如北京銀行、鄭州銀行、青島農商行等多家銀行房地產貸款占比超過監管規定的上限。有業內人士分析，從新房和二手房交易市場看，預計近期依然會有降溫態勢，尤其是二手房的降溫態勢會更為明顯。

房地產貸款集中度連續10個月下降

記者從銀保監會官網獲悉，截至7月末，房地產融資呈現“五個持續下降”：一是房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低于各項貸款增速3個百分點。二是房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款比重同比下降0.95個百分點。三是房地產信托規模自2019年6月以來持續下降，房地產信托余額同比下降約15%。四是理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品余額同比下降42%。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降，相關業務規模同比下降27%。

銀保監會表示，在遏制“經營貸”違規流入房地產領域方面，銀保監會對經營貸違規流入房地產專項排查已基本完成，對發現的違規問題督促建立臺賬，逐項整改至“清零銷號”。同時，在督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。截至7月末，個人按揭貸款首套房占比達到92%，住房租賃市場貸款同比增長29%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受廣州日報全媒體記者分析稱，相關排查工作通過風險把控，真正促進了金融安全和房地產交易的安全，打擊了各類投資投機的炒房需求、規范了市場秩序。“在房地產貸款集中度的管理下，銀行等系統對于房地產方面的依賴度有所降低，從目前此類市場來看，實際上也對于資金的流入進行了引導，尤其是引導到租賃市場中。” 嚴躍進表示。

多家銀行房地產貸款占比超監管規定上限

與此同時，隨著銀行中報披露“收官”，銀行的房地產業貸款占比情況也浮出水面，多家銀行的房地產貸款占比較去年末有所下降。財報顯示，2021年上半年，六大國有銀行的房地產貸款占比均較年初有所下降，其中，中國銀行和建設銀行分別降低了1.34個百分點和1.01個百分點。在城商行中，成都銀行、杭州銀行、青島銀行的下降幅度較大，分別較年初下降了5.22個百分點、2.38個百分點和1.47個百分點。

值得關注的是，人民銀行、銀保監會于2020年年底發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理。其中，將銀行業金融機構分為5檔，其房地產貸款占比上限分別為：40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。

記者注意到，半年報數據顯示，興業銀行、招商銀行、北京銀行、鄭州銀行、青島農商行、成都銀行、青島銀行、廈門銀行、齊魯銀行和瑞豐銀行等多家銀行房地產貸款占比超過監管規定的上限。如興業銀行、招商銀行和成都銀行的房地產貸款占比分別為34.61%、32.22%和29.44%，分別超過監管規定上限7.11個百分點、4.72個百分點和6.94個百分點。光大銀行金融分析師表示，從目前觸及監管“紅線”的銀行來看，銀行業整體占比超限程度并不嚴重;同時，隨著國內強化監管，預計過渡期內絕大多數銀行還是能完成整改。

人民銀行于近日發布的《中國金融穩定報告(2021)》中提到，當前房地產貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段，人民銀行將會同銀保監會持續做好銀行業金融機構房地產貸款集中度日常監測，督促超限銀行按照過渡期調整方案有序實現壓降目標，在實踐中不斷完善房地產貸款集中度管理制度，促進房地產市場健康發展。

有銀行將二手房參考價格作為按揭貸款參考依據

記者注意到，7月中下旬以來，多地“打補丁”式調控頻出，當月中央有關房地產市場端和金融端政策及表態已超10條，新一輪樓市調控更加高頻化、精細化和全面化。值得注意的是，深圳、上海、西安、成都、廣州等多個城市推出二手房參考價等相關措施。其中，廣州市住房和城鄉建設局官網發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》中表示，二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

記者從廣發銀行廣州分行獲悉，該行將嚴格按照《廣州市住房和城鄉建設局關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》文件要求，將交易參考價格作為開展業務的考量依據之一。該行開展二手住房按揭貸款，對于按揭成數的核定，在根據借款人家庭名下住房套數、婚姻狀況、征信記錄、收入償債能力基礎上，對二手房的價值認定一直按不超過“評估價格和網簽備案合同價孰低”的原則執行。

未來樓市走向何方?嚴躍進認為，類似政策后續會持續，某種程度上會使得房地產的金融環境繼續收緊，從新房和二手房交易市場看，預計近期依然會有降溫態勢。尤其是二手房的降溫態勢會更為明顯。(王楚涵、張露)