央廣網北京6月20日消息（記者門庭婷）近期，北京土地市場進入快節奏。繼14日、16日連續兩場激烈的土拍后，6月20日，2023年第一批供地清單的最后7宗地塊全部出讓，成交總金額189億元。不過，與前兩輪的熱度不同，本次出讓略顯“冷清”,4宗地底價成交，且7宗地塊均未觸達土地上限價格。

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京投發展斬獲3宗地 總價超百億

可以說，京投發展是本輪土地出讓中最大的贏家，不僅在現場競價前底價獲取豐臺新宮地塊，更是在現場競價階段聯合保利連續斬獲朝陽東壩北兩宗地塊。

從位置來看，東壩北西區域棚戶區改造項目CY00-1102街區C009、C012地塊與東壩北西區域棚戶區改造項目CY00-1102街區1102-B006地塊均位于東五環外，兩宗地塊僅一路之隔，用地面積相差不大，其中B006地塊用地面積24387.06平方米，規劃建筑面積58528.94平方米，C009、C012地塊用地規模22856.66平方米，規劃建設地上建筑規模3600平方米的9班幼兒園。

周邊配套方面，兩宗地塊與地鐵12號線、地鐵3號線的換乘站東風站直線距離不足1公里，與東五環、機場第二高速直線距離均不足3公里。此外，地塊3公里范圍內有黑橋公園、東壩千畝湖公園、壩河休閑公園、愛迪國際教育園區等，且有798藝術中心、蟹島度假村、民航博物館等環繞。

根據出讓文件，上述兩宗地塊銷售指導價均為8.6萬元/平方米，可上下浮動8%。最終，現場競價階段兩宗地塊均被“保利、京投發展聯合體”競得，其中B006地塊成交價33.2億元，溢價率5.4%，C009、C012 地塊成交價24億元，溢價率7.14%。

值得注意的是，京投發展已經成為這兩年東壩的拿地“大戶”，2021年其曾以超175億元價格一舉斬獲東壩車輛基地3宗地塊。上個月，京投發展·北熙區二期產品“森嶼”正式亮相。

“地塊西側在售項目京投發展·北熙區銷售表現尚可，月均流速50套左右，東側中冶·德賢御府去化率近50%；疊加東壩地區規劃配套落地預期，為該片區帶來了較強的市場信心。”中指研究院土地事業部負責人張凱表示。

對于項目的未來，北京鏈家研究院分析師岳微則表示：“京投TOD開發優勢與保利操盤能力相結合，后期與在售新房項目形成良性聯動，房企深耕與區域發展齊頭并進。”

除東壩北之外，京投發展還以50億元底價斬獲地鐵十九號線新宮車輛段綜合利用項目FXG-1401-0601-03等地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。根據出讓文件，地塊規模為120616.056平方米，地上建筑規模125500平方米，銷售指導價期房8.3萬元/平方米，現房8.5萬元/平方米。

“地塊作為車輛段綜合利用項目，分為落地區、坡道用地落地區及上蓋區三部分，同時，還需同步實施綜合利用結構轉換夾層兼綜合服務設備建筑規模約5.5萬平方米，建設專業性要求高，資金占用量大，開發建設難度大。”岳微認為，這也是僅京投發展一家房企參與地塊競拍的原因。

招商蛇口31.6億元競得豐臺羊坊村地塊

與新宮地塊不同，本輪土拍中，豐臺區掛牌出讓的羊坊村棚戶區改造土地開發項目YF-020地塊受到更多房企關注，在網上競價階段收到4家競買主體出價。

出讓文件顯示，該地塊總出讓面積35876.585平方米，地上建筑規模78928平方米，其中包括1200平方米的郵政支局一處。地理位置賦予了這宗地塊天然的優勢，地塊位于豐臺區花鄉街道，臨近豐園路，距離京良路、南五環直線距離均不足1公里，與總部基地、中關村豐臺園直線距離約5公里左右。

張凱分析認為：“該宗地上限34.615億元，達上限后樓面價約4.4萬元/平方米，與銷售指導價7.2萬元/平方米之間縫差近三萬元，利潤空間尚可。加之近三年地塊周邊未有新增供地，亦無競品項目在售，對房企有一定吸引力。”

現場競價環節，保利、中海積極舉牌、交替出價。不過，最終該地塊被招商蛇口收入囊中，成交價31.6億元，溢價率4.98%。

通州、大興3宗地底價成交

本輪出讓中，通州、大興兩區也有土地供應，但并未吸引太多房企關注，最終均底價成交。

其中，北京城市副中心1201街區FZX-1201-0061地塊F3其他類多功能用地、0062地塊R2二類居住用地成交價14.3億元，被北京通州房地產開發有限責任公司摘得，北京城市副中心1102街區FZX-1102-6003、6004地塊R2二類居住用地則以25.9億元價格歸屬北京北投置業有限公司。

1201街區地塊臨近地鐵7號線，1102街區地塊則沒有地鐵出行的便利，但地塊三公里范圍內有六環路、京哈高速等交通主干道，且地塊與通州大運河森林公園直線距離不足2公里。

對于兩宗地塊底價成交的原因，岳微認為，與北側東小馬6009地塊搖號成交相比，1201街區地塊需配建占比近半體量的商業，對拿地企業的穩定性及資金要求較高；而1102街區地塊位置相對偏遠獨立，居住配套不成熟，新房項目較少，未形成聚合性居住效應。

價格方面，1201街區地塊銷售指導價為6.2萬元/平方米，1102街區地塊銷售指導價期房5.5萬元/平方米，現房5.7萬元/平方米，價格均可上下浮動8%。

另外一宗底價成交的地塊——大興新城西片區一期A組團土地一級開發項目DX00-0407-0002地塊同樣受到基本條件的制約。該地塊位于黃村鎮，蘆求路西側，臨近北京建筑大學（大興校區）和北京體育職業學院。目前來看周邊界面為待開發狀態。

根據規劃，北京大興新城西片區一期A組團土地一級開發項目總用地約28.8302公頃，規劃建設用途為商業服務業設施用地、二類居住用地及道路用地，總建筑規模控制在40.85萬平方米，其中居住建筑規模約13.21萬平方米、產業建筑規模約27.64萬平方米。

本次出讓的地塊用地規模為27822.391平方米，地上建筑規模44515.825平方米。因只有“中建三局城投、城建聯合體”報名，該地塊以10億元底價成交，銷售指導價5萬元/平方米，可上下浮動8%。

至此，北京市2023年第一輪擬供應商品住宅用地清單上的地塊全部成功出讓，第二輪供地“已在路上”。5月17日，北京市規劃和自然資源委員會發布2023年第二輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及29宗用地，其中不乏朝陽區十八里店、豐臺區南苑、大興區西紅門等熱門區域的地塊，土地總面積158公頃，地上建筑規模307萬平方米，擬出讓時間段為2023年5月17日-2023年9月8日。搖號、“馬甲”等現象是否還會出現，還有哪些陌生房企準備進京？記者將持續關注。