北京土地市場進入“中場休息” 萬科時隔多年再獲副中心熱門地塊

2023-08-09 18:15:49來源：央廣網(wǎng)

央廣網(wǎng)北京8月9日消息（記者門庭婷）當(dāng)下，房企拿地的理性在北京市場體現(xiàn)得淋漓盡致。位置優(yōu)越、有利可爭的地塊從來不缺乏競爭者，而地處遠郊的地塊能夠以底價成功出讓便是不錯的結(jié)局。8月9日，北京再有2宗地成交，收攬土地出讓金32.6億元，這也是北京土地市場已掛牌的最后兩宗住宅用地。

(資料圖片)

成交現(xiàn)場算不上熱鬧，其中，位于通州區(qū)的永順鎮(zhèn)鄧家窯及永順村南部地塊土地一級開發(fā)項目FZX-0501-6004、6005、6007地塊（以下簡稱“通州永順鎮(zhèn)地塊”）被多年未在北京拿地的萬科斬獲，成交價27.4億元，溢價率10%，未能觸及設(shè)定的土地合理上限價格。地處延慶的南辛堡村、民主村、百眼泉村棚戶區(qū)改造項目YQ00-0309-0007地塊（以下簡稱“延慶南辛堡村地塊”）則被住總底價5.2億元摘得。

時隔4年北京萬科拿地落子通州

“北京萬科，拿地了！”在9日北京的土拍場上，萬科成為“地產(chǎn)圈”的焦點。公開資料顯示，上一次萬科在北京拿地還是2019年2月，那個萬科高喊“活下去”的歲月。

時隔4年多，萬科總部及北京區(qū)域公司都經(jīng)歷了一系列調(diào)整。而且，萬科的這次拿地，還發(fā)生在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委表示大力支持和滿足居民剛性和改善性住房需求之后。一系列巧合之下，自然引起市場的各種猜想。也有地產(chǎn)從業(yè)人員將其視為市場將有所改善的又一信號。

對于萬科的拿地，中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱則從萬科在北京市場面臨的境遇進行了分析。他表示，幾年前萬科打造的臺湖城市之光、豐臺青龍湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山曉等大盤，貢獻了萬科在北京的業(yè)績，同時這些老盤雖有庫存，但銷售接近尾聲，新鮮度、號召力都不足以形成新的流量，市場新盤陸續(xù)供應(yīng)也給這些老盤帶來一定壓力，本次重出江湖補充庫存，對外能夠重拾企業(yè)在一線城市熱度，維持企業(yè)影響力和競爭力；對內(nèi)也能提振士氣、鞏固團隊。

同時，在張凱看來，萬科從商辦市場回歸住宅市場，與本輪利好政策釋放帶來的市場預(yù)期提升以及對核心城市市場機會的看好不無關(guān)系。

實際上，今年以來萬科已經(jīng)多次參與北京拍地，只是運氣欠佳，一直未能摘得。無論北京萬科背后有著怎樣的考量，通州地塊本身的可投資性也不可否認。

該地塊位于通州、朝陽交界的物資學(xué)院板塊，緊鄰地鐵6號線物資學(xué)院站，生活配套相對完善。資料顯示，本次出讓的地塊土地面積約4.24萬平方米，地上建筑面積約7.86萬平方米，起始價為24.9億元，設(shè)定的土地合理上限價格為28.635億元、現(xiàn)房銷售面積上限為1.5萬平方米。其中，住宅地塊容積率為2.0，建筑控高36米，期房銷售指導(dǎo)價約6.5萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價約6.7萬元/平方米。

通州永順鎮(zhèn)地塊掛牌后，吸引了招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合、萬科等7家開發(fā)商參與角逐。在土拍過程中，不僅率先進入該板塊的北京城建參與，被譽為“利潤王”的中海以及近兩年在北京市場活躍度較高的央企華潤也有參與。不過，現(xiàn)場節(jié)奏并不快，最終萬科以成交價27.4億元，溢價率10%成功拿下，并未觸及設(shè)定的土地合理上限價格。

值得注意的是，當(dāng)下，通州永順鎮(zhèn)地塊周邊居住界面以二手住宅為主，新住宅圈層尚未形成，僅國譽朝華一個新房項目在售。據(jù)悉，國譽朝華由北京城建開發(fā)，于2022年11月拿地，期房銷售指導(dǎo)價同為6.5萬元/平方米，但實際成交價并未達到這一數(shù)字。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，國譽朝華目前售出的房源，網(wǎng)簽均價約5.87萬元/平方米。

對于通州永順鎮(zhèn)地塊的成交，北京鏈家研究院分析師岳微表示，雖然通州仍為限購政策嚴格，但實力房企區(qū)域內(nèi)積極的投拓意愿也是區(qū)域市場的強支撐。

再投延慶住總底價摘延慶南辛堡村地塊

在通州永順鎮(zhèn)地塊經(jīng)歷著緩慢拍賣之時，延慶南辛堡村地塊則被住總以5.2億元的價格底價摘得。

延慶南辛堡村地塊位于北京世園公園東北側(cè)，聚集延慶第四小學(xué)、延慶第一中學(xué)、延慶區(qū)醫(yī)院、購物中心中踏廣場等生活教育配套。

資料顯示，該土地面積約2.56萬平方米，地上建筑面積約4.09萬平方米。其中，住宅容積率為1.6，建筑高度24米，銷售指導(dǎo)價約3萬元/平方米。延慶南辛堡村地塊周邊多數(shù)二手房價格不到2萬元/平方米。

對于延慶地塊，岳微指出，延慶作為遠郊區(qū)縣，住房市場需求以地緣型客戶為主，市場飽和度較高，更需要深耕型實力房企打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

而2021年5月，住總以9.97%溢價拿下本次地塊東南方向1.3公里處的南菜園棚改項目0002地塊，打造的山瀾闕府項目。張凱表示，山瀾闕府抓住地緣客戶需求，截至目前網(wǎng)簽率為84.3%，遠超同期拿地的許多近郊項目。本次住總再度拿地，是否會繼續(xù)打造山瀾闕府二期，值得期待。

岳微也表示，住總此次底價競得新地塊，有較大的產(chǎn)品打造空間，有利于提升居住界面，助力區(qū)域新發(fā)展。

伴隨上述兩宗地的成交，目前北京土拍市場已掛牌的住宅地塊成交完畢，進入“中場休息”階段。在岳微看來，當(dāng)前多部門頻繁發(fā)聲，在全國房地產(chǎn)調(diào)控政策體系或?qū)⒂兴{(diào)整的市場預(yù)期下，北京供應(yīng)節(jié)奏稍有放緩，也是市場與政策相互擬合的表現(xiàn)。