「核心要點(diǎn)」

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在廣東地產(chǎn)圈，合生創(chuàng)展曾經(jīng)是 " 華南五虎 " 之一。與其他四家開發(fā)商的風(fēng)格不一樣，合生創(chuàng)展不搞快周轉(zhuǎn)。它的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格被概括為——高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)。但隨著房地產(chǎn)步入低谷、舊改夢(mèng)難以實(shí)現(xiàn)，合生創(chuàng)展開始 " 掉隊(duì) "。

昔日的隱形 " 地產(chǎn)航母 "

1992 年，合生創(chuàng)展在香港成立，六年后就實(shí)現(xiàn)了港交所上市，并在 2000 年開啟了全國(guó)化擴(kuò)張之路。2004 年，合生創(chuàng)展成為國(guó)內(nèi)首家銷售額突破 100 億的房企，以其為代表的朱氏家族也逐漸成型，風(fēng)頭無兩。連萬科王石也甘拜下風(fēng)，稱 " 朱家才是中國(guó)地產(chǎn)界的隱形航母。"

在北上廣深等一線城市，合生創(chuàng)展坐擁大量土儲(chǔ)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年，合生創(chuàng)展總土地儲(chǔ)備規(guī)模 2872 萬平方米，2023 年預(yù)計(jì)投放市場(chǎng)貨值 1000 億港幣以上。

從分布上看，截至期末，地產(chǎn)板塊土地儲(chǔ)備約 2146 萬平方米。其中，北上廣深、臨深區(qū)域等一線城市土儲(chǔ) 1595 萬平方米，占比 74%。

而在廣州，合生創(chuàng)展開發(fā)的項(xiàng)目包括駿景花園、珠江帝景、合生中央城等，在廣州的舊改布局中，朱家也頻頻落子，僅是黃埔，就有火村、逕頭村以及蓮塘村等。

然而，在追求高速增長(zhǎng)和擴(kuò)張過程中，合生創(chuàng)展也面臨著一些問題：如土儲(chǔ)資源的開發(fā)需要大量資金投入，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，融資難度加大等。

舊改任重而道遠(yuǎn)

當(dāng)前，廣州地區(qū)的舊改項(xiàng)目面臨著很多問題和挑戰(zhàn)。因?yàn)樯婕暗綗o主房、無產(chǎn)權(quán)房以及違建等因素，不少舊改項(xiàng)目至今仍未能正式動(dòng)工。由于相關(guān)政策、法規(guī)和程序都相對(duì)較為復(fù)雜，廣州還存在大量進(jìn)展緩慢的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。另外，在舊城區(qū)和老工業(yè)廠房等地區(qū)，由于歷史遺留問題和環(huán)境污染等因素，舊改項(xiàng)目的難度也非常大。所以，合生創(chuàng)展的舊改情況并不如此理想。

2021 年 1 月 21 日，康樂村、鷺江村牽手合生創(chuàng)展，改造總建面達(dá) 335.94 萬平，總投資達(dá) 346.67 億，成為廣州 " 最貴 " 舊改。如此大的投資額＋過萬套的商品房和安置房，注定要分片開發(fā)。如今招商已過去兩年，康樂村、鷺江村仍處于前期研究階段，可謂是 " 任重而道遠(yuǎn) "。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合生創(chuàng)展及旗下公司還有廣州約 13 個(gè)舊改項(xiàng)目，投資金額上千億。想要全力推進(jìn)兩村舊改，顯然還需要些時(shí)日。當(dāng)然，在招標(biāo)原計(jì)劃中，2023 年 12 月 31 日前要全部安置房開工建設(shè)，這無異于天方夜譚。

對(duì)合生創(chuàng)展而言，舊改不止是錢的問題，還有布匹市場(chǎng)。

在海珠區(qū)中軸線上，康樂、鷺江兩村聚集了 5200 多家制衣廠及倉儲(chǔ)企業(yè)，多為紡織業(yè)制衣、輔料等上下游勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也匯聚了大量的人口。這些老舊房屋和企業(yè)的存在，不僅影響了項(xiàng)目進(jìn)度，還給周邊環(huán)境帶來很大壓力。

營(yíng)收利潤(rùn)雙降，負(fù)債壓力山大

2021 年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，可以算得上是一個(gè) " 企穩(wěn)之年 "。進(jìn)入 2022，房企營(yíng)收、利潤(rùn)下滑已經(jīng)成為行業(yè)常態(tài)。合生創(chuàng)展亦不例外，根據(jù)報(bào)告，2022 年合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額 272.52 億港元，同比下降 11.33%；股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為 87.62 億港元，同比下降 10.22%；核心利潤(rùn)為 10.81 億港元，同比下降 77.27%。

從財(cái)報(bào)圖表中可以看出，合生創(chuàng)展在 2022 年降低了總負(fù)債，但是短期債務(wù)比例略有提高。具體來說，該公司總借款額約為 990.61 億港元，相較于 2021 年的 1175.93 億港元略有下降。

2022 年，合生創(chuàng)展的一年內(nèi)短期債務(wù)額為 274.54 億港元，占總債務(wù)的比例達(dá)到 28%，高于 2021 年的 26%。考慮到其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為 141.09 億港元，該公司面臨的短期還債壓力似乎較大。

這些數(shù)據(jù)透露出現(xiàn)幾個(gè)不太好的信號(hào)：一是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大幅腰斬，二是較大的財(cái)務(wù)壓力。面對(duì)行業(yè)整體下滑和市場(chǎng)不確定性增加等因素，合生創(chuàng)展需要更加謹(jǐn)慎地管理自身風(fēng)險(xiǎn)，并尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，在未來發(fā)展中，公司也需要更加注重資金流動(dòng)性和債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面，以確保公司財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展。

如果沒有突發(fā)事件，如果舊改項(xiàng)目有序發(fā)展，如果政策面沒有出現(xiàn)更多不利因素，那么合生創(chuàng)展應(yīng)該能夠度過難關(guān)。但是現(xiàn)實(shí)中很難避免各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，所以，我們不知道這艘曾經(jīng)嶄露頭角的航母會(huì)如何重生，還是會(huì)默默無聞。

作者｜鄭城瑋