住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款 " 認房不用認貸 " 等政策措施。

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受訪專家認為，持續低迷的樓市是致使此次住建部發聲的原因，此前雖然已經出臺了多條措施來提振樓市，包括降息等，但效果甚微，樓市仍未有明顯起色。

" 此前中央對于房地產的發聲基本都是寬泛定調和喊話形式，本次發聲則是近期來首次中央對于政策松綁的公開具體表態，提出了具體可行的政策內容和松綁方向，是對 7 月 24 日中央政治局會議的補充和細化。" 諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，住建部此次發聲，對接下來地方城市政策調整具有關鍵性的指導意義。

不過，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次表態是以住建部召開企業座談會的形式來發布，政策后續的落地，還需要金融管理部門以及各地貫徹落實。

" 認房又認貸 " 有望松動

從政策方向來看，本次住建部主要提出了三大方向，一是針對首套房首付比例，二是針對改善性住房稅費減免，三是針對認房認貸政策。

其中，最受外界關注的就是對于 " 認房不用認貸 " 政策的表述。

" 認房又認貸 " 一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等超 20 城已優化 " 認房又認貸 " 政策。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前限購較嚴格且執行認房又認貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個核心城市，倪虹部長明確提出個人住房貸款 " 認房不認貸 "，預計短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。

多位受訪專家認為，住建部此次對個人住房貸款 " 認房認貸 " 的表述，對于一線城市影響是最大的。

據悉，目前北京的購房政策為 " 認房又認貸 "，即如名下有 1 套住宅或全國內存在貸款記錄（還清與否無關），再次貸款購買住宅即為二套。其商業貸款最低首付普宅為 60%，非普為 80%，房貸利率在 5.25%。

如果改為 " 認房不用認貸 "，換房家庭首付比例可以調整為 35%、房貸利率可以降至 4.75%。

對于上海而言，當前也是執行認房又認貸政策，換房家庭購房首付比例高達 70%、房貸利率高達 5.25%。若改為 " 認房不用認貸 "，則首付比例可以調整為 35%、房貸利率可以降至 4.55%。

" 對京滬兩地的分析可以看出，認房不認貸能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。" 易居研究院研究總監嚴躍進表示。

" 若是取消認房認貸，購買二套房就可以按照首套房標準執行，對于改善性客戶來說是一個重磅利好，大大降低購房成本，減輕還款壓力，拉動入市積極性，促進改善性需求釋放。" 陳霄稱。

不過，中原地產首席分析師張大偉認為，認房不認貸在一線城市預計不會全面松綁，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠區域試點。

8 月上旬各地有望陸續落實政策

除了取消認房又認貸政策，此次住建部提及刺激購房市場的政策，還包括降首付和降房貸利率、換房減免稅費。

" 目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期并釋放需求。" 陳文靜稱。

據統計，目前多個一二線城市首套房首付比例在 30%，甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于 5 年期以上 LPR。

" 短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行 30% 的二線城市或逐步降至 20% 下限，同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數也存在下調可能。" 陳文靜稱。

嚴躍進表示，目前還有一些城市沒有把首付比例降低到 20%，且利率依然高于 4.0%，預計 8 月上旬各地會陸續落實此類政策。

對于改善性住房換購稅費減免方面，2022 年 9 月，財政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，指出 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，對出售自有住房并在現住房出售后 1 年內，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

此次住建部強調進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計后續針對換房需求的政策支持將進一步加大。

" 稅收政策方面，預計有兩個調整方向，一是優化調整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準；二是熱點城市增值稅免征期從 5 年回到 2 年，降低住房交易成本。" 李宇嘉表示。

陳文靜表示，7.24 中央政治局會議后，住建部率先釋放積極信號，主管部門的發聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優化政策打響了發令槍，預計各地優化政策的節奏將進一步加快，特別是二線城市的政策優化或已在路上。

" 此次政策調整，是 2014 年去庫存以來又一次政策大力度紓困，主要目的就是穩定和托底地產，釋放內需和消費潛力，實現穩增長、穩就業目的。考慮到熱點城市剛需集中，換房需求開始主導，此次政策降低成本和門檻，會有效果，但具體的效果，要看后續各地推進落實的情況，也要看金融財稅部門后續的政策實施。" 李宇嘉稱。