本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘黛

二三線城市購房政策層層優(yōu)化，一線城市也在等待之中。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，今年 8 月，一場(chǎng)關(guān)于一線城市房地產(chǎn)政策如何調(diào)整優(yōu)化的會(huì)議即將召開。在政策工具箱中，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 被認(rèn)為可以有效釋放改善性、甚至是投資性購房需求，受到各方關(guān)注。

準(zhǔn)備在上海市置業(yè)的黃先生，近期被樓盤銷售人員 " 催單 "，" 有錢不要炒股票了，做好‘認(rèn)房不認(rèn)貸’落地的準(zhǔn)備，隨時(shí)準(zhǔn)備購房。"

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一名常駐某一線城市的房企管理人士表示，自 7 月底開始，就被該市某行政區(qū)的房地產(chǎn)主管部門告知，" 近幾天要出臺(tái)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’ "，但一直未落地。

目前，在四大一線城市，即使賣掉了原有住房，只要在全國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再在一線城市購房，貸款時(shí)都會(huì)被銀行認(rèn)定為第二套房，需支付較高比例的首付。而如若推行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，只要購房家庭名下無房，不管是否有住房貸款記錄，購房時(shí)均可享受首套房的首付比例。

目前，上海二套房的首付比例達(dá) 70%（普通住宅最低 50%），假設(shè)改為 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，首付比例可降至 35%。在北京，二套房的首付比達(dá) 80%（普通住宅最低 60%），假設(shè)改為 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 的話，首付比例可降至 40%（普通住宅最低 35%）。

" 進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等政策措施。" 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于 7 月 29 日提出。但在 " 因城施策 " 的大背景下，政策細(xì)則還需根據(jù)各城實(shí)際情況出發(fā)。

河南省鄭州市已打響 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 第一槍。對(duì)于上海等一線城市而言，購房需求相對(duì)旺盛，如何通過優(yōu)化政策來釋放需求，同時(shí)又維護(hù)房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展？這或是政策制定者當(dāng)下正在考量的問題。

釋放兩類需求

雖然工作在上海并在上海交了 12 年社保，但是黃先生選擇將首套房買在南京。隨著年紀(jì)漸長(zhǎng)，黃先生才開始思量在上海置業(yè)的可能性，" 畢竟上海的教育和醫(yī)療資源更好 "。

春節(jié)后，黃先生開始陸陸續(xù)續(xù)關(guān)注上海的一些新盤。橫亙?cè)谒媲白畲蟮膯栴}是，由于已經(jīng)在南京背過房貸，再在上海買房需要支付七成首付，而 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 可緩解其首付壓力。

" 上海‘認(rèn)房不認(rèn)貸’如若落地，或在短期內(nèi)有效釋放之前積蓄的購房需求。" 惠譽(yù)評(píng)級(jí)中國(guó)企業(yè)研究聯(lián)席董事張順成對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

他分析稱，可釋放的需求主要來自于兩類購房者。首先，是那些希望通過 " 先賣后買 " 來置換，但因?yàn)樵扔匈J款記錄而需要支付 70% 首付的購房者。此外，還有那些在上海有購房資格，但因?yàn)樵?jīng)在上海以外的城市貸款買房而無法適用首套房 30% 首付比例的購房者。

住建部發(fā)聲之后，7 月底，上海市住建委、房管局表態(tài)：" 大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 "。雖然具體政策尚未落地，但市場(chǎng)信心已有所提振。

"7 月最后一周，上海二手房帶看量和成交量出現(xiàn)比較明顯的增長(zhǎng)，周成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近 20%。" 上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，月末成交量增加，原因一是通常月底成交量會(huì)存在集中釋放的情況，此外，一些購房者預(yù)期后續(xù)政策會(huì)出現(xiàn)放松，考慮到自己的議價(jià)能力可能會(huì)受到影響，選擇落袋為安。

" 打新必然火爆 "

亦有不少房企人士期待 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 落地。今年來，樓市復(fù)蘇不及預(yù)期。" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 可有效提振新房去化，改善房企流動(dòng)性。

" 我們公司已經(jīng)獲得了較多的融資端支持，現(xiàn)在最大的問題是房子賣不出去。后續(xù)除非一線城市的購房政策有所放松，帶動(dòng)一波購買力，否則銷售情況很難有明顯改善。" 一位總部位于上海的民營(yíng)房企的內(nèi)部人士曾對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

" 自今年二季度以來，上海的二手住宅成交面積持續(xù)下降，同時(shí)，新建商品住宅成交在 6 月的季節(jié)性上漲幅度明顯弱于往年，表明在全國(guó)住宅銷售持續(xù)下行的大背景下，一線城市或無法獨(dú)善其身。" 張順成對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

一名房企駐滬營(yíng)銷人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，從日常監(jiān)測(cè)和同行交流來看，自 5 月起，上海遠(yuǎn)郊市場(chǎng)新盤來訪及認(rèn)購量明顯下滑。尤其是，上海二手房量?jī)r(jià)下滑，一些置換客戶手中原有的房子賣不出去，制約了他們進(jìn)入新房市場(chǎng)。

" ‘認(rèn)房不認(rèn)貸’主要是為了救開發(fā)商。在這一政策下，打新必然火爆。" 有房企管理人士趨于樂觀。

張順成認(rèn)為，上海推行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 最大的動(dòng)力之一為，緩解近期的市場(chǎng)下行壓力，此外，作為風(fēng)向標(biāo)的一線城市如果能夠企穩(wěn)，也可以在一定程度上提升整體市場(chǎng)信心。

貝殼研究院分析稱，" 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 有助于新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

政策落地有難度

盡管千呼萬喚，上海樓市新政依然 " 猶抱琵琶半遮面 "。張順成分析稱，上海推行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 有兩大方面的難度。

他表示，首先，先前累積的購房需求迅速釋放，或?qū)е路績(jī)r(jià)在短期內(nèi)較快上漲，并引發(fā)投機(jī)性購房行為。此外，周邊城市可能會(huì)出現(xiàn)拋售當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、選擇在滬置業(yè)的情況，從而給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來負(fù)面影響。

前述房企管理人士也認(rèn)為：" 現(xiàn)在一線城市還是存在著投資性購房需求的。‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的話，會(huì)刺激炒房。有錢的人會(huì)借年輕人的資格來買房，再賣出去。被借名額的一方，還不影響自身以后的購房資格。而在目前，被借名額的一方，會(huì)影響自身以后的購房資格，所以資金方很難借到名額炒房。"。

張順成分析稱，具體而言，上海如果落地 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，對(duì)周邊城市的房?jī)r(jià)影響有兩面性。一方面可以適度提升當(dāng)?shù)刭彿空叩男判摹Ａ硪环矫妫缜拔乃觯蛭罩苓叧鞘械馁徺I力，從而給當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)造成一些壓力。

部分研究人士及房企人士認(rèn)為，上海不太可能全面推行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 "，可能會(huì)有更為精細(xì)化的調(diào)整。

" 上海的情況是比較復(fù)雜的，需要做比較科學(xué)的測(cè)算，比如政策做到哪一個(gè)程度，政策的受益面有多少，可能會(huì)帶來怎樣的交易量，對(duì)市場(chǎng)有多少推動(dòng)。" 上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦推測(cè)稱。

他表示：" 上海政策工具箱里邊的工具還是蠻多的。比如，限購還有優(yōu)化的空間。外圍區(qū)域，尤其是五大新城，都有宏大的建設(shè)目標(biāo)，需要較大的人口導(dǎo)入。不排除在這些地方推出差異化住房政策。從限貸方面來看，除了‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，還可以調(diào)節(jié)貸款成數(shù)。"

克而瑞研究中心研究員李詩昀對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于上海而言，放松人才落戶、適當(dāng)放松五大新城或遠(yuǎn)郊限購社保要求、降房貸利率加點(diǎn)、認(rèn)房不認(rèn)貸、優(yōu)化調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等手段，都有可能。