昨日，一直在底部趴著的地產(chǎn)股迎來(lái)久違大漲，包括新華聯(lián)、金科股份、綠地控股、中交地產(chǎn)、金地集團(tuán)等近10家公司漲停，行業(yè)龍頭保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A漲幅也超過(guò)7%。地產(chǎn)股異動(dòng)對(duì)大盤走勢(shì)舉足輕重，板塊發(fā)力助力滬指成功闖關(guān)3000點(diǎn)。

地產(chǎn)股緣何大漲?是否再度上演“一日游”行情?板塊突然崛起，是發(fā)出下半年風(fēng)格切換的信號(hào)嗎?

多重因素推波助瀾

對(duì)于昨日地產(chǎn)股的漲勢(shì)如虹，消息面上，可能受到央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率的影響。6月30日，人民銀行發(fā)布消息，決定于7月1日起下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率。而這種“變相降息”，對(duì)銀行和保險(xiǎn)等金融股帶來(lái)利好的同時(shí)，也被視為利好資金密集型地產(chǎn)股。

房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)也被券商人士大呼“超預(yù)期”。6月30日，克而瑞發(fā)布百?gòu)?qiáng)房企銷售榜單。2020年6月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額14517億元，同比增長(zhǎng)13.8%(5月為12.2%)，環(huán)比增長(zhǎng)33.0%。6月單月實(shí)現(xiàn)銷售面積10371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.3%(5月為7.1%)，環(huán)比增長(zhǎng)33.6%。值得一提的是，2020年1-6月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額同比下降2.7%，降幅較1-5月的7.9%明顯縮窄;1-6月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售面積同比下降3.5%，降幅較1-5月的7.9%明顯縮窄。

此外，以半年度完成情況看，披露銷售的目標(biāo)房企2020年總計(jì)銷售額79867億元，其中1-6月份實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額33934億元，半年度完成42.49%，基本符合房企上下半年4:6的銷售節(jié)奏。

記者注意到，隱約的傳聞也在推波助瀾。在昨日房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)前，綠地控股已經(jīng)先期走強(qiáng)，6月30日就已斬獲一個(gè)漲停。市場(chǎng)人士推測(cè)，綠地控股突然漲停或是因?yàn)槠淙蛏唐焚Q(mào)易港項(xiàng)目，加上剛在海口布局完首個(gè)商辦項(xiàng)目，預(yù)計(jì)能吃到政策利好，于是隨“海南概念”一同猛漲。

綠地布局的全球商品貿(mào)易港或與“免稅”沾邊。6月24日，綠地(天津)全球商品貿(mào)易港3號(hào)地啟動(dòng)儀式在天津市北辰區(qū)舉行。此前，綠地已有全球商品貿(mào)易港上海項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)先例，除了天津，接下來(lái)還將在成都、武漢、西安、哈爾濱、濟(jì)南、貴陽(yáng)、鄭州等國(guó)內(nèi)重要區(qū)域落地。

對(duì)漲幅不要抱太大幻想

針對(duì)昨日地產(chǎn)股大漲，國(guó)泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)第一時(shí)間點(diǎn)評(píng)稱，地產(chǎn)股今年沒漲，基本要么平要么跌，但是其他板塊明顯大幅度上漲，有一定的板塊輪動(dòng)效應(yīng)。此外，數(shù)據(jù)持續(xù)恢復(fù)，股價(jià)不動(dòng)，累積效應(yīng)爆發(fā)。“馬上要看半年報(bào)業(yè)績(jī)了，地產(chǎn)增速不會(huì)是最快的，但一定是最確定的，超過(guò)15%的業(yè)績(jī)?cè)鏊龠€是問(wèn)題不大，雖然不快，但是畢竟也就5-8倍估值不等。”

天風(fēng)證券研究員陳天誠(chéng)也表示，目前房地產(chǎn)板塊處于估值底部區(qū)間，考慮到當(dāng)前行業(yè)由融資驅(qū)動(dòng)逐步轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)有望帶來(lái)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的提升。當(dāng)前行業(yè)數(shù)據(jù)全面改善、銷售端的韌性也強(qiáng)于預(yù)期，此外行業(yè)融資成本下行或?yàn)橼厔?shì)，融資成本下行疊加經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的提升或有望助推企業(yè)利潤(rùn)率階段性觸底。

不過(guò)，對(duì)于地產(chǎn)股能走多遠(yuǎn)甚至帶動(dòng)風(fēng)格轉(zhuǎn)換，業(yè)內(nèi)人士并不樂觀。國(guó)泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)直言，“地產(chǎn)股有沒有自下而上的催化劑，好像有，但不強(qiáng)”。

從數(shù)據(jù)催化來(lái)看，行業(yè)7月底的數(shù)據(jù)還能再超一次預(yù)期，但我們依然認(rèn)為全年增速是倒V;行業(yè)政策還是穩(wěn)定為主，所以賭政策的還沒到時(shí)間點(diǎn)，不建議賭政策的投資者參與。

綜上，地產(chǎn)股能賺錢，持續(xù)性也可以，就是幅度不要預(yù)期過(guò)多。以目前的估值來(lái)看，已經(jīng)是最近5年的最底部了，跌是跌不動(dòng)的，本來(lái)銷售也沒有負(fù)增長(zhǎng)。曾經(jīng)的靠杠桿和地價(jià)增值的邏輯不再存在，行業(yè)發(fā)展的新邏輯還沒出現(xiàn)，所以新周期的幻想也不存在。