城市更新市場又一重磅政策亮相。8月10日，住建部就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》(以下簡稱通知)公開征求意見。通知指出，要嚴格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷等，推動城市更新由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。業(yè)內(nèi)人士認為，該政策為各地進行城市更新提供了明確的指引，背后的導向或是不讓城市更新演變?yōu)樾乱惠喎康禺a(chǎn)開發(fā)。

住建部擬規(guī)定防止大拆大建

通知指出，嚴格控制大規(guī)模拆除，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑;嚴格控制大規(guī)模增建，除增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增建設規(guī)模，不突破老城區(qū)原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力;嚴格控制大規(guī)模搬遷，不大規(guī)模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系。

值得注意的是，對于如何控制大拆大建，通知列出了幾個硬性指標：一是原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%;二是原則上更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆建比不宜大于2;三是更新單元(片區(qū))或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

此外，通知還指出，應該堅持應留盡留，全力保持城市記憶。一是保留利用既有建筑，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置;二是保持老城格局尺度，不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場; 三是延續(xù)城市特色風貌，堅持低影響的更新建設模式，保持老城區(qū)自然山水環(huán)境，保護古井、古樹、古橋等歷史遺存。

合碩地產(chǎn)機構首席分析師郭毅對中國商報記者表示，通知在具體條文的制定方面有著明確的針對性，例如“除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑”的規(guī)定對可拆除的建筑下了明確的定義，縮小了城市更新的范圍。通知的發(fā)布給各個城市接下來進行城市更新給出了明確的指引。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國商報記者表示，此次政策的目的是防止城市更新變形變樣。通知的發(fā)布對于近期各地浮躁的城市更新做法給予了糾正，有助于后續(xù)市場的規(guī)范和健康發(fā)展。“過去一些城市在城市更新中出現(xiàn)了激進和急功近利的做法，這種做法違背了城市更新的規(guī)律，也引起了很多問題，包括導致租房房源不足和租金上漲等現(xiàn)象。所以‘限拆令’的提出，比較務實，具有非常好的導向。”

郭毅認為，此次通知的發(fā)布更像是對此前棚戶區(qū)改造相關政策的收尾和打補丁。“部分城市核心區(qū)塊出現(xiàn)的拆遷現(xiàn)象，一是導致騰挪出來的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，對原有居民生活造成了一定影響;二是不利于房地產(chǎn)市場的房價控制和預期穩(wěn)定;三是大規(guī)模搞房地產(chǎn)開發(fā)會對城市的公共配套承載力、園林綠化的宜居性形成挑戰(zhàn)和制約。”

防止出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)

通知還指出，探索可持續(xù)更新模式。不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認為，房企不能再沿用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，盲目追求擴大規(guī)模帶來的經(jīng)濟效益，而應是在城市規(guī)劃下，結合實際，有計劃、漸進式地進行有機改造。同時，有效遏制房企在舊改項目中變相抬高房價的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)研究機構克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也認為，通知發(fā)布后，房企必須要明確一個事實，那就是政策的導向是不想讓城市更新變成新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，而是希望它能和這個城市的發(fā)展共生共贏，要更多地從項目后期的運營找機會，而不是完全依賴于商品房的開發(fā)銷售。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，通知要求城市更新要告別大拆大建，本質(zhì)上也是告別房地產(chǎn)依賴，夯實房住不炒。告別大拆大建后，因拆遷導致的被動式住房需求爆棚，以及規(guī)劃概念和表面繁榮炒作導致的房價租金上漲，也就不存在了。

嚴躍進認為，通知發(fā)布后，預計全國各地城市更新的具體操作會有所轉(zhuǎn)變，尤其是大拆大建的模式會得到糾正。與之對應，如何進行小規(guī)模、漸進式的有機更新，成為后續(xù)關注的重點，這也是相關房企需要關注的重點內(nèi)容。(記者 周子荑)