1月20日，濟南市房地產業協會發布2021年濟南房地產市場運行情況及銷售排行榜。濟南市房地產業協會分析認為，2021年，濟南市房地產市場運行總體保持穩定，呈現“先揚后抑”態勢。新建商品住宅銷售11.27萬套、1435.38萬平方米，同比增長27.60%;均價為13406.91元/平方米，同比增長3.95%，成交量歷史上，僅次于2016年。

“先揚后抑”

去年10月后日均成交量 下降4成

住宅銷售量方面，1-6月份濟南新建住宅成交量每日約340套，二手住宅成交量每日約200套。7月份市場開始降溫;10月份以來，住宅銷售量大幅下降，新建住宅成交量每日約200套，二手住宅成交量每日約120套，新建、二手住宅均下滑了40%左右。

價格指數走勢方面，根據國家統計局公布的70個大中城市住宅價格指數情況來看，濟南市新建住宅價格指數二季度上漲較快，三、四季度增幅平穩回落并下降，同比上漲5.1%;二手住宅價格指數同比上漲1.5%;租賃住宅價格指數同比上漲2.2%。

住宅庫存方面，1-4月份住宅庫存呈現加速去化態勢，去化周期從2020年底的14.5個月下滑至10個月左右;5月份開始，加速去化態勢趨于平穩，當前住宅庫存去化周期恢復至12個月左右。

土地出讓方面，5月第一輪土地集中出讓時，大型集團房企參與度高，土地溢價成交數量高;9月第二輪土地集中出讓時，企業參與熱度明顯下降，全部為底價成交，出現了中止和流拍現象;11月第三輪供地以本地企業競得為主，大部分地塊以底價成交，且存在流拍現象。

新建商品住宅銷售11.27萬套

均價13406.91元/平

(一)2021年新建商品住宅成交大幅增長。2021年，全市新建商品房銷售25.98萬套、2110.80萬平方米，同比增長32.26%;均價11805.27元/平方米，同比增長0.31%;銷售金額2491.86億元，同比增長32.67%;其中，住宅銷售11.27萬套、1435.38萬平方米，同比增長27.60%;均價為13406.91元/平方米，同比增長3.95%;銷售金額1924.41億元，同比增長32.64%。成交量歷史上，僅次于2016年。

(二)新建商品住宅庫存基本合理，區域分化明顯。截至12月底新建商品住宅去化周期約11.2個月(2020年底為14.5個月)。從各區銷售情況來看，商品房銷售主要區域仍然集中在主城區東南部，歷城、歷下、高新、市中銷售量762萬平，占我市總銷售的53%以上。從各區庫存情況來看，主城區歷城、市中等區域住宅庫存去化明顯，應持續適當增加土地和住宅供應;槐蔭、長清、章丘等區域住宅庫存量仍然較大，應合理控制土地出讓節奏，防止庫存進一步積壓。

(三)套均面積創新高。2021年商品住宅的套均面積達到127.37㎡創新高(2017年-2020年套均面積分別為122.59㎡、122.39㎡、125.22㎡、125.92㎡)。

(四)剛需改善需求項目占比高。從成交的面積段結構來看，100-120㎡面積段占比28.55%，120-144㎡面積段占比44.67%，合計占比73.22%。非本市戶籍家庭購房占比約18.3%。

銷售前30強

這個項目都拿了第一

此次一并公布了2021年企業銷售排名情況。2021年住宅銷售面積排行中，中海華山項目 51.78萬平米位居第一，融創文旅城銷售面積50.99萬平位居第二，雪山萬科城以24.27萬平米位列第三。

2021年住宅銷售金額排行中，中海華山項目以74.82億元位居首位，融創文旅城以73.53億元位列第二，魯能領秀城以53.07億拿到第三，銀豐玖璽城以46.13億拿到第四，雪山萬科城以38.30億元位列第五。

本次排名，對目前市場中合作開發的項目，企業銷售業績以企業股權占比來計算。前30名企業銷售金額占全市商品房銷售總額的52.22%;前30名項目銷售金額占全市商品房銷售總額的32.28%;前30名項目銷售面積占全市商品房銷售面積的26.05%;前30名住宅銷售金額占全市住宅銷售總額的36.82%;前30名住宅銷售面積占全市住宅銷售面積的30.14%。

未來：住宅庫存去化周期恢復至12個月左右

2022年預計保持量價齊穩

基于2021年市場行情，對于2022年全市房地產市場走勢發展，濟南市房地產業協會分析，隨著市場逐漸回落至正常狀態，預計短期內市場仍將保持平穩健康的運行狀態，保持量價齊穩。

市場庫存充足。隨著市場下行，企業銷售壓力加大，市場供需基本平衡。庫存量大、負債率高的企業，仍將通過降價促銷策略回籠資金，短期內整體形勢仍將呈現平穩運行狀態。

市場觀望氣氛加劇。房地產行業風險隱患受到廣泛關注，購房者更加理性，市場觀望氣氛加劇。受金融政策的影響，隨著銷售回落帶來企業資金壓力緊張，將逐步向上下游關聯企業傳導，增加了房地產行業隱性風險。

規模保持穩定。近年來，濟南市剛性、改善購房者一直保持在80%左右市場份額，外地購房者約占20%左右。依據當前的住宅戶型、價格和信貸投放量估算，預計2022年住宅銷售量仍將保持在每年1200萬平方米左右。隨著市場逐漸回落至正常狀態，預計短期內市場仍將保持平穩健康的運行狀態，保持量價齊穩。(王杰)