穆迪、碧桂園雙雙下調(diào)評(píng)級(jí) 房地產(chǎn)市場低迷帶來壓力？

2022-06-29 10:40:27來源：城市金融報(bào)

從行業(yè)層面看，民營房企融資已然破冰，今年5月，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股等接連被選為首批發(fā)行公司債的示范性民營房企，債務(wù)還附帶信用保護(hù)工具，中國優(yōu)秀民營房企的融資環(huán)境正逐步改善。

近日，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一穆迪接連對(duì)中國涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大企業(yè)進(jìn)行信用降級(jí)，中國企業(yè)則以真金白銀回購債券的方式予以回?fù)簟?/p>

無論是上海的復(fù)星國際，還是銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三的龍頭房企碧桂園，都被穆迪以“房地產(chǎn)市場低迷帶來壓力”的理由調(diào)整了評(píng)級(jí)。面對(duì)外界質(zhì)疑，復(fù)星國際宣布對(duì)兩筆年內(nèi)到期境外債券進(jìn)行全額回購，碧桂園也宣布回購年內(nèi)到期的美元債且已經(jīng)完成4.11億元要約的現(xiàn)金支付。

復(fù)星與碧桂園雙雙在評(píng)級(jí)下調(diào)及資本市場股債下跌的情形下，高額贖回債券，頗有幾分“秀肌肉”的意味，同時(shí)也對(duì)近期市場傳言進(jìn)行回?fù)簟?/p>

復(fù)星火速回購境外債券

6月14日，穆迪將復(fù)星國際Ba3的公司家族評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單，將其發(fā)行的高級(jí)無抵押債券評(píng)級(jí)也列入下調(diào)觀察名單，評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為觀察。

對(duì)于為何下調(diào)評(píng)級(jí)，穆迪認(rèn)為房地產(chǎn)市場低迷給復(fù)星增加了流動(dòng)性壓力。

近年來復(fù)星并不喜歡高調(diào)提及自己的房地產(chǎn)生意。

復(fù)星國際董事長郭廣昌以房地產(chǎn)起家，發(fā)展到今天，復(fù)星已經(jīng)成為全球化的跨產(chǎn)業(yè)、跨行業(yè)多元化企業(yè)。復(fù)星將自身定位為全球家庭消費(fèi)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，把企業(yè)繁多的業(yè)務(wù)板塊歸類為健康、快樂、富足、智造四大塊，具體涉足生物制藥、診療科技、珠寶時(shí)尚、白酒、餐飲、旅游度假、保險(xiǎn)、資管、礦產(chǎn)、新材料等領(lǐng)域。

這家大型投資集團(tuán)正致力于將業(yè)務(wù)逐漸向高附加值產(chǎn)業(yè)鏈延伸，并退出非核心資產(chǎn)。不過，直至目前，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以及持有型房地產(chǎn)投資，仍在復(fù)星的商業(yè)版圖里占有一席之地。

在最新報(bào)告中，穆迪對(duì)復(fù)星在制藥、金融服務(wù)、金屬、礦業(yè)和旅游等領(lǐng)域的投資方表示了肯定，但對(duì)復(fù)星旗下的房地產(chǎn)投資持負(fù)面態(tài)度。

“房地產(chǎn)低迷將增加信貸傳染風(fēng)險(xiǎn)，給復(fù)星的核心房地產(chǎn)子公司增加流動(dòng)性壓力。”穆迪高級(jí)副總裁LinaChoi說。

穆迪報(bào)告中稱，截至2022年3月底，復(fù)星在控股層面的庫存現(xiàn)金不足以支付未來12個(gè)月到期的短期債務(wù)，其經(jīng)常性收入不足以支付利息和運(yùn)營費(fèi)用。與此同時(shí)，在岸和離岸投資者對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域高收益私人公司的風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度越來越高，這將顯著增加復(fù)星的再融資風(fēng)險(xiǎn)。

截至2022年3月底，復(fù)星集團(tuán)約有45%的控股層面?zhèn)鶆?wù)將在一年內(nèi)到期。穆迪預(yù)計(jì)，復(fù)星將增加資產(chǎn)剝離并縮減投資規(guī)模，以保持償還債務(wù)的流動(dòng)性，但執(zhí)行時(shí)間和實(shí)際收益存在不確定性。

根據(jù)復(fù)星國際年報(bào)，截至2021年末，其總債務(wù)為2371億元，短債占比44.4%，同比上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)金及銀行結(jié)余為968億元，同比減少約101億元，無法完全覆蓋短期債務(wù)。

在國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中，穆迪的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)嚴(yán)苛，目前標(biāo)普仍然維持復(fù)星國際的評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

面對(duì)穆迪對(duì)其流動(dòng)性的質(zhì)疑，近一周內(nèi)，復(fù)星國際兩度宣布對(duì)境外債券進(jìn)行要約回購。

先是在6月20日，復(fù)星國際宣布對(duì)兩筆境外債券回購，總金額不超過2億美元。隨后在22日，又發(fā)出更新公告，稱要對(duì)兩筆年內(nèi)到期境外債券進(jìn)行全額回購。

這兩筆債券分別為：一筆利息5.5%的美元債，投資人有權(quán)于8月贖回，金額約為3.8億美元;今年10月到期的3.3%利息歐元債，金額約為3.84億歐元。

復(fù)星國際的回購動(dòng)作有極強(qiáng)的反擊意味。該公司稱，目前其財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，擁有充裕現(xiàn)金和多元化的融資渠道配合未來業(yè)務(wù)需求，且一貫有提前管理到期債務(wù)的原則，后續(xù)也會(huì)通過不同形式提前做好債務(wù)管理。

碧桂園贖回年內(nèi)到期海外債

就在復(fù)星開始對(duì)流動(dòng)性傳聞進(jìn)行回?fù)糁H，穆迪又瞄準(zhǔn)了另一家地產(chǎn)巨頭碧桂園。

6月22日，穆迪將碧桂園的高級(jí)無擔(dān)保評(píng)級(jí)下調(diào)至Ba1，撤銷Baa3發(fā)行人投資級(jí)評(píng)級(jí)。

據(jù)悉，穆迪的信用評(píng)級(jí)共分為21檔，總體分為兩類——投資級(jí)和投機(jī)級(jí)，前10檔為投資級(jí)，后11檔為投機(jī)級(jí)。碧桂園之前的Baa3評(píng)級(jí)，是投資級(jí)中的最后一檔，如今的Ba1評(píng)級(jí)則是投機(jī)級(jí)中的第一檔，總體來看，碧桂園的信用等級(jí)仍處于21檔里的中等水平。

對(duì)于Ba1等級(jí)，穆迪認(rèn)為，此類信用評(píng)級(jí)企業(yè)的債券具有投機(jī)性質(zhì)，不能保證將來的良好狀況，一旦經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，其還本付息能力就將減弱。

穆迪下調(diào)碧桂園評(píng)級(jí)的理由跟下調(diào)復(fù)星類似。“碧桂園在中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的經(jīng)營條件下，房地產(chǎn)銷售不斷下滑，財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷惡化，同時(shí)長期融資渠道也受到削弱。”穆迪高級(jí)副總裁KavenTsang表示。

但是穆迪并未對(duì)碧桂園的流動(dòng)性表達(dá)太多擔(dān)憂，甚至還認(rèn)為碧桂園經(jīng)營現(xiàn)金流充足，足以支付其短期債務(wù)。穆迪稱，截至2021年末，碧桂園無限制現(xiàn)金高達(dá)1470億元人民幣，其2023年之前會(huì)到期的債券，則包括兩筆離岸優(yōu)先票據(jù)，總額13億美元(約85億元人民幣)，以及在2023年底到期或可供出售的總額為291億元人民幣的各種在岸債券。

穆迪的憂慮主要指向碧桂園在三四線城市的高敞口。盡管地方政府放寬了房地產(chǎn)市場的一些限制，但穆迪認(rèn)為房地產(chǎn)市場總體依然疲軟，可能會(huì)使碧桂園面臨銷售波動(dòng)和利潤率壓力。穆迪預(yù)測碧桂園2022年的合同銷售額或?qū)⑼认陆?0%至4000億元人民幣左右，碧桂園的息稅前利潤/利息覆蓋率將從2021的4.7倍降至未來12-18個(gè)月的4.0-4.3倍。

對(duì)于穆迪這份評(píng)級(jí)調(diào)整報(bào)告，碧桂園方面稱，公司目前經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定，現(xiàn)金流充裕。5月20日，碧桂園還成功發(fā)行了5億元公司債，是首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范性民營房企，本次調(diào)整不會(huì)對(duì)公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。

在穆迪評(píng)級(jí)調(diào)整前，就有市場傳聞質(zhì)疑碧桂園對(duì)離岸債務(wù)的償付能力，6月15日，碧桂園宣布要約回購一筆于7月份到期的6.83億美元票據(jù)作為對(duì)市場傳聞的回?fù)簟４舜位刭復(fù)瓿珊螅坦饒@年內(nèi)已無到期美元債。

6月23日，碧桂園再度發(fā)布公告稱，以現(xiàn)金購買2022年到期的尚未贖回4.75%優(yōu)先票據(jù)之要約于6月22日屆滿，本金總額約為4.11億美元的票據(jù)已根據(jù)要約購買有效交回。

從行業(yè)層面看，民營房企融資已然破冰，今年5月，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股等接連被選為首批發(fā)行公司債的示范性民營房企，債務(wù)還附帶信用保護(hù)工具，可見中國基本面較好的民營房企的融資環(huán)境已逐步改善。 (馬一凡)

關(guān)鍵詞：穆迪碧桂園下調(diào)評(píng)級(jí) 房地產(chǎn)市場低迷三四線城市高敞口