限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴(yán)禁“長收短付”，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，北京出臺新規(guī)，對長租公寓企業(yè)租金收取周期、租金貸資金去向等提出明確規(guī)范。

在此之前，根據(jù)深圳下發(fā)的住房租賃資金監(jiān)管征求意見稿，同樣規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)提供住房租金貸款，需直接將貸款撥付至承租人個人賬戶。新規(guī)要求“二房東”性質(zhì)的住房租賃企業(yè)，收取押金及租金合計(jì)超過4個月租金數(shù)額的部分，由銀行進(jìn)行監(jiān)管，或由租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進(jìn)行擔(dān)保。

為了防止長租公寓再爆雷，北京和深圳均對金融機(jī)構(gòu)為承租人提供個人租金貸有了更為明確的約束。這種約束直接體現(xiàn)在對形成“資金池”的有效遏制。長租公寓市場的租賃企業(yè)，有些為了快速拓展市場，以“長收短付”等方式蓄積押金和預(yù)付租金，形成“資金池”，再利用池內(nèi)資金以“高進(jìn)低出”方式迅速占領(lǐng)市場。

一前一后，巨大的差額交易，便會導(dǎo)向兩個極端的市場。一個是企業(yè)“理想”中的最佳狀態(tài)，通過“高進(jìn)低出”以便更多獲客，看似做虧本買賣，但寄希望未來占有市場，最終獲取壟斷利潤。“長收短付” 形成期限錯配，用沉淀的資金進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模。

另一個則是赤裸裸的現(xiàn)實(shí)，資金回流不暢或者融資受阻導(dǎo)致入不敷出，隨即引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。同時，隨著長租公寓的擴(kuò)張，資金吃緊，房東收不到租房款收回房子，租客沒有房子可住，剩余租金也難以拿回。

管住“資金池”，意味著控制差額交易，進(jìn)而控制盲目、無序的規(guī)模擴(kuò)張。當(dāng)前長租公寓行業(yè)風(fēng)險的根源在于高風(fēng)險經(jīng)營模式和租金貸的濫用，在金融杠桿和經(jīng)營杠桿雙層杠桿之下，長租公寓難以長治久安。

長租公寓不是不可以發(fā)展，只是危險的長租公寓萬萬要不得。長租公寓實(shí)現(xiàn)了對傳統(tǒng)租房市場的極大改觀，讓更多在城市打拼的年輕人獲得獨(dú)立空間，也改善了租戶整體的租住體驗(yàn)。解決租房市場的痛點(diǎn)，依然需要在供給層面和制度規(guī)范層面下功夫。只有這樣才能真正求解一線城市租金居高不下、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)運(yùn)營模式長期霸占、資本在長租市場中究竟應(yīng)扮演怎樣的角色。

長租公寓企業(yè)屢屢爆雷，公眾對建立租金監(jiān)管配套呼吁已久。由管理長租公寓市場引發(fā)的熱議，將是復(fù)雜而周密的城市治理議題。這不僅關(guān)系著監(jiān)管政策的張弛與收縮、住房市場供需長期失衡如何解決、房地產(chǎn)長效機(jī)制在租房市場的細(xì)化，還關(guān)聯(lián)著城市化轉(zhuǎn)型的混亂與痛處、新“打工人”消費(fèi)理念的超前與保守、金融場景擴(kuò)展帶來的創(chuàng)新與濫用等等。(陶鳳)