文｜市值觀察，作者｜文雨，編輯｜小市妹

一切都在意料之中，卻又來的猝不及防。

6 月 23 日夜間，港股上市公司建業地產宣布暫停向所有境外債權人進行支付。

【資料圖】

至此，這家中原大地上最有影響力的房企，也在苦苦掙扎后進入生死倒計時。一同跌落的，還有它的締造者胡葆森，一位極致的 " 河南主義 " 企業家。

形勢比人強

依然記得 2022 年建業集團的投資人溝通會，創始人胡葆森曾這樣承諾：

" 我已經快 70 歲了，借債還錢天經地義，只要企業不倒，今后還會堅持還債。"

言外之意，我栽了，但我認栽。字里行間透露著一絲剛毅，同時又有些許悲情，剛毅是胡葆森骨子里的東西，悲情則更多是出于對企業現狀的無奈。

和很多房企一樣，建業這幾年為了還錢已經使出渾身解數。

河南 · 戲劇幻城和建業 · 華誼兄弟電影小鎮是胡葆森最看重的兩個文旅項目，但最終還是賣給了河南國資。與此同時，建業旗下的廣場、步行街等商業項目也被整體出租給萬達集團 10 年，換回 7 億現金流。

去年 6 月，建業地產成功引入戰投，河南同晟置業有限公司作價 6.88 億港元購入建業地產 8.6 億股股份，占上市公司總股本的 29.01%。股權穿透后可以發現，同晟置業是河南省鐵路建設投資集團 100% 持股企業，背后實際控制人為河南省人民政府。

國資的注入一方面可以直接緩解現金流危機，另一方面也可以給企業增信，為后續融資提供助力。即便如此，建業還是陷入了虧損的泥潭。

2022 年，建業地產收入 240.83 億元，同比下跌 42.6%，虧損 78.19 億元，這是公司自成立以來首次出現年度虧損。

今年建業地產把銷售目標定為 320 億元，相較去年的 240 億元增長了 33%。但根據建業地產最新公布的數據，今年前 5 個月，集團物業合同銷售總額只有區區 87.64 億元，同比減少 20.8%。

在這樣一種經營現實面前，建業地產暫停支付債務也就合乎情理了，并非胡葆森言而無信，實在是形勢所迫。2023 年 -2025 年，建業地產總共有 7 筆存量美元債，總計 21.6 億美元。如果沒有外部資金，這些錢肯定是還不上了，既然早晚都要違約，那索性都不還了。畢竟還有保交樓的重任，相較于還債，這一任務更加重要。

冬天的痛苦往往是為夏天的錯誤買單，房企如今的窘迫在多年前他們瘋狂擴張時就已埋下伏筆，有因必有果。

但是，末日審判最終降臨到胡葆森的頭上還是不免讓人惋惜，因為在中國眾多房地產老板中，他是最有希望避開這場非理性發展危機的那個。

一生唯謹慎

和老鄉許家印橫沖直撞的性格截然不同，胡葆森向來喜歡穩扎穩打。

上世紀 90 年代，中國香港樓市有過一段 " 喪心病狂 " 的行情，樓價指數在 1991 年 -1996 年上升了 4 倍。由于有多年外派中國香港工作的經歷，胡葆森一直默默注視著那里發生的一切，1997 年，他終于按耐不住內心的沖動，在中國香港投資了一層樓，46 天猛賺 1700 萬元。嘗到甜頭的胡葆森繼續加大賭注，掏出 1320 萬元又買了一層樓，結果卻吃了個大癟。

亞洲金融危機瞬間刺破了香港樓市的泡沫，劉鑾雄、李兆基、鄭裕彤等大佬均損失慘重。盡管胡葆森當時的虧損顯然無法與上述這些人相提并論，但考慮到各自的財富體量，他承受的暴擊顯然更多。

從那以后，胡葆森悟出一個道理，任何事物都有發展規律，要按規律辦事。早些年他有一個不離身的小本子，隨時記錄自己的經營心得，扉頁上最醒目的位置赫然寫著一行字：

生存重于發展。

1998 年房改之后，中國房地產進入一個單調遞增的時代，幾乎所有人都想著如何向外擴張，在全國范圍內跑馬圈地，胡葆森則是個例外。幾十年來，他始終沒有踏出中原大地半步，在胡葆森眼里，河南有一億人，這一畝三分地足夠把自己喂飽。

巔峰時，建業在河南房地產市場的占有率一度高達 12%，全河南每賣出八套房子，就有一套是胡葆森蓋的。這不僅讓他成了名副其實的 " 河南地產一哥 "，更一舉將其送上了河南首富的位置。

但即使腰纏億萬貫，胡葆森也沒有忘乎所以。2008 年上市后，外界都認為建業會甩開膀子狠狠干一場，胡葆森卻還是一如既往的克制再克制：

" 我們只是從波士頓圈了美國最牛基金的錢，跑到駐馬店給老百姓蓋房子。"

胡葆森的腳踏實地在業內有口皆碑，就連老大哥王石都忍不住夸兩句：" 老胡對商業規律有很準確地把握，他能夠不浮躁，專心致志地做事。"

然而，所有這一切在 2015 年全變了。

在去庫存和棚改貨幣化政策的雙向加持下，房企們接著奏樂接著舞，大半輩子都在隱忍克制的胡葆森也沒能再把持住。

2015 年，建業的負債只有 324.4 億元，到 2019 年，這一數據已高達 1313.65 億元，四年時間狂飆了千億。同期，建業地產的銷售額也從 2015 年的 165.7 億元提升到 2019 年的 1011.5 億元。眼看高樓平地起，胡葆森甚至有些上頭了，他宣布在 2022 年要實現資產規模、銷售規模、市值均全部突破千億。

多么令人心醉，仿佛空氣中都飄蕩著成功的味道。

此時的建業，就像一朵開在膿包上的罌粟花，無比妖艷，卻也是最后的回光返照。

2020 年，疫情，三道紅線，棚改紅利消失，如同三把鋼刀，刺進了房企的心窩。建業還多挨了一刀，2021 年的那場大水讓公司損失慘重，本不富裕的家庭雪上加霜。從那以后，形勢的發展每況愈下，最終演變到今天這樣一個局面。

到 2022 年底，建業地產的凈負債率為 580.2%，其中一年內到期的短期借款 66.5 億元、優先票據約 62.4 億元，合計短債近 129 億元，現金及現金等價物卻只有 18.9 億元。

很難再逆天改命了。

自古成王敗寇，但之于胡葆森，如此下結論或許并不公平。

情懷與擔當

1992 年，受 " 南巡講話 " 鼓舞，胡葆森從香港回到老家河南創業，從那以后，他幾乎把所有的熱情、精力和賺到的每一分錢都撒在了中原大地上。

三十年的時間，建業集團在河南累計納稅 522 億，連續多年位居河南民企首位，累計投資 3200 億，每年提供 100 萬人的就業崗位。

胡葆森有極強的故土情節，用他的話說，自己是一個樸素的狹隘的河南主義者。對于河南，胡葆森幾乎有求必應，甚至不惜代價。

中國職業足球火爆的那幾年，很多國內俱樂部把足球當做搖錢樹，和地方政府做資源置換，特別是一些房地產公司。胡葆森卻從來沒有拿足球去換一畝土地，也沒有因為足球去減一分錢的稅收。從 1994 年中國足球職業化改革以來，建業是唯一一個堅持了 28 年沒有退出的足球俱樂部。

很多人并不知道，中國的職業足球是一門血虧的生意，金元時代的中超，每年光保級就至少得扔進去五個億以上。年復一年，一般人真受不了。胡葆森一直硬挺著，只是希望在國內頂級聯賽的賽場上能有河南的隊伍。為了配合中超改制，胡葆森直接把俱樂部零作價轉讓。

為了宣傳河南，胡葆森拉著著名導演王潮歌做了 " 只有河南 · 戲劇幻城 " 的項目，前期投入就高達 60 億，就算每年能拿回一個億，也需要 60 年才能收回成本，從商業的角度考量，這筆投資很差勁，但胡葆森算的不只是筆經濟賬。在他眼里，河南是中華民族的文化淵藪，向后世子孫展現民族的來龍去脈，不是用錢能衡量的。

窮其一生都在為地區的發展和建設助力，最終還是落得如此下場，不免讓人產生英雄悲情的憐憫。有人說胡葆森還是沒能擺脫貪婪的本性，不值得惋惜，但從實際情況出發，這種說法恐怕也有些偏頗。

始于 2015 年的那一輪房地產高潮太過猛烈，碧桂園、萬科等一眾全國房企殺入河南大肆攻城掠地，極大擠壓了建業的生存空間。

2016 年，鄭州市新建住宅銷售面積達到 2571.4 萬平方米，同比增長 51.7%，房價更是從年初的每平米不到 9000 元漲到年末的每平米超 12000 元。要么跟進，要么被擠死，周圍的人不斷吹風，胡葆森難道有的選嗎？

歸根結底，大家都在被時代的大潮裹挾著前行，誰又能知道自己命歸何處呢？