南城巨無霸的前途似乎充滿了不確定性。8月4日，北京商報記者獨家獲悉，在北京愛琴海購物公園項目上，愛琴海集團與世界之花開發(fā)商決裂，前者將撤出該項目。愛琴海接手后付出了諸多努力，才讓世界之花有了一絲生機，如今卻成了出局者。一旦運營方更換，將導(dǎo)致世界之花的發(fā)展方向成為迷局。有分析指出，南城其實需要大體量的商業(yè)綜合體，類似世界之花這樣的項目需要引入目的性消費，才能重回市場。

與開發(fā)商決裂

聯(lián)姻兩年，仍躲不過分手結(jié)局。北京商報記者從愛琴海集團相關(guān)負責(zé)人處獨家獲悉，愛琴海集團確實有撤出世界之花項目計劃，目前還在與甲方協(xié)商中。所謂甲方，正是世界之花的開發(fā)商北京金色凱盛投資管理有限公司(以下簡稱“金色凱盛”)。

上述負責(zé)人稱，之所以會撤出，是因為愛琴海集團與金色凱盛存在法律糾紛。早些時間，有媒體稱位于北京大興區(qū)的北京愛琴海購物公園因與甲方合作出現(xiàn)問題，團隊被迫解散，部分人員調(diào)去通州北投愛琴海購物公園項目，其余人員遣散。

據(jù)悉，2011年，金色凱盛與大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)政府簽訂合作協(xié)議，獲得舊宮鎮(zhèn)一塊約200畝集體經(jīng)營性用地40年的經(jīng)營使用權(quán)。至今，40年的經(jīng)營使用權(quán)只剩下30年。

世界之花于2017年底正式開業(yè)，但由于運營不當(dāng)，商戶大面積撤出，導(dǎo)致世界之花項目停擺。2019年6月，愛琴海購物公園與世界之花完成簽約，從此正式接管運營世界之花部分項目，租約為20年。

根據(jù)公開信息顯示，金色凱盛需要每年以繳納土地使用固定收益的形式向舊宮鎮(zhèn)8675名村民支付分紅。該項目不僅為舊宮鎮(zhèn)村民帶來平均每人每年約1.5萬元的分紅，且提供了約5000個就業(yè)崗位。

有知情人士透露，正是因為這種集體經(jīng)營性用地的經(jīng)營使用權(quán)，讓開發(fā)商對該項目抱有很大的期望，更希望世界之花能在短期內(nèi)發(fā)展起來，從而獲利。

愛琴海簽約的購物中心項目是世界之花假日廣場的一部分，規(guī)劃包含影院、冰場、國際名品、特色餐飲、兒童娛樂等業(yè)態(tài)。

接管者要耗時培育

愛琴海自2019年與世界之花簽約至今，已有一年多的養(yǎng)商期。2020年2月，世界之花以北京愛琴海購物公園之名再次開業(yè)，愛琴海集團在該項目中陸陸續(xù)續(xù)引入了華北區(qū)首家奈爾寶、燃燒冰滑板俱樂部、BIGOFFS區(qū)域首店、萬國擊劍等品牌。同時，北京愛琴海在戶外打造了內(nèi)環(huán)四季跑道以及超過2000平方米的免費戶外兒童樂園。

雖引入了不少首店、旗艦店，但北京商報記者近期走訪看到，商場內(nèi)部二、三、四層仍有大量門店圍著圍擋，一些新品牌的名稱和雛形有所露出。若是此次愛琴海撤出世界之花，商戶們將可能面臨與世界之花或與新接管者進行新一輪的博弈。

有不愿具名的行業(yè)專家指出，世界之花目前面臨的問題是周邊人口密度不高，該項目需要靠體量和豐富的業(yè)態(tài)組合形成更強大的商圈效應(yīng)，從而填補這個地區(qū)商業(yè)配套不足缺口。而要做到更廣泛的商圈效益，必然會經(jīng)歷長時間的培育期。只有運營方和開發(fā)商用更長周期的發(fā)展眼光去看現(xiàn)在，才能使得該項目逐漸融入商圈生活。“這個過程是逃不掉的，不管是誰接手都需要經(jīng)歷這樣一個培育過程。”該專家明確指出。

產(chǎn)權(quán)分散困擾多

世界之花要如何沖出，各方表現(xiàn)出了不同的態(tài)度。據(jù)了解，愛琴海簽約的購物中心項目只是世界之花假日廣場的一部分，前者的建筑面積為20萬平方米，規(guī)劃包含影院、冰場、國際名品、特色餐飲、兒童娛樂等業(yè)態(tài)。世界之花假日廣場整體項目總占地面積133萬平方米,建筑面積為63萬平方米。

上文提及的專家指出，世界之花面臨的根本問題是業(yè)主對區(qū)位和項目本身發(fā)展不具備判斷力，所以需要一個專業(yè)團隊對這個市場進行判斷，然后將世界之花整個項目做成具有特色的組合，打造出項目的整體性。

“愛琴海當(dāng)時只占了世界之花的其中一棟，整個項目做了切割運營，所以最終發(fā)展仍需綜合起來，尋找統(tǒng)一的定位。”上述專家指出。北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長賴陽認為，此前愛琴海在世界之花的運營方向并沒有錯，引入一些大體量的旗艦店、首店等業(yè)態(tài)，能夠輻射較遠的消費者。

北京商報記者還從一些內(nèi)部人士處獲悉，世界之花目前可能在與一些港資企業(yè)及奧特萊斯集團進行洽談，但都尚無定論。

奧特萊斯業(yè)態(tài)不適合世界之花。賴陽指出，北京、天津地區(qū)的奧特萊斯市場比較過剩，品牌資源有限。所以，假設(shè)該項目引入奧特萊斯運營方，未來的發(fā)展也不樂觀。“因為現(xiàn)在奧特萊斯競爭極其激烈，一流的國際品牌引入的可能性幾乎為零。而沒有好品牌的奧特萊斯，自然不會得到消費者的青睞。”賴陽說。

不過，引入任何業(yè)態(tài)都逃不過分散產(chǎn)權(quán)的阻礙。“分散產(chǎn)權(quán)實際上是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)上極具破壞力的一種模式，分散產(chǎn)權(quán)項目容易出現(xiàn)爛尾、業(yè)績欠佳、經(jīng)營混亂、糾紛不斷等狀況，所以這類模式的地產(chǎn)項目容易造成后期的糾紛和經(jīng)營困難。”賴陽坦言。

若是想要改變分散產(chǎn)權(quán)，也不是無路可走。賴陽指出，需要一家收購產(chǎn)權(quán)的公司或者有基金機構(gòu)將分散產(chǎn)權(quán)進行整體收購，然后共同委托一家公司來運營，或許才能避免上述一些可能性的出現(xiàn)。(劉卓瀾/文并攝)