今年上半年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)步伐加快，商業(yè)地產(chǎn)REITs也備受關(guān)注。與此同時(shí)，隨著“Z世代”成為消費(fèi)主力軍，為迎合其消費(fèi)需求，商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)新模式也不斷涌現(xiàn)。中指研究院發(fā)布的《2021商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》(以下簡(jiǎn)稱白皮書)顯示，抓住“Z世代”年輕消費(fèi)者群體的需求，結(jié)合新型體驗(yàn)式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)，將在城市發(fā)展中醞釀出巨大機(jī)遇。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇

白皮書顯示，2021年上半年，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.90元/平方米·天，環(huán)比下跌0.24%;由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購(gòu)物中心(百M(fèi)ALL)商鋪平均租金為26.84元/平方米·天，環(huán)比上漲0.31%，購(gòu)物中心較商業(yè)街商鋪更快實(shí)現(xiàn)恢復(fù)發(fā)展。

在商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)，2021年1-5月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為6799億元，同比增長(zhǎng)6.1%，企業(yè)投資意愿有所增強(qiáng);但新開工面積為6893萬(wàn)平方米，同比下降11.2%，企業(yè)開工意愿較低;全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為3802萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，需求回暖。

對(duì)于下半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級(jí)分析師孫曉一表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變已基本成為行業(yè)共識(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積短期供應(yīng)將小幅穩(wěn)定增長(zhǎng)。在宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)的情況下，商鋪?zhàn)饨鹋c寫字樓租金已經(jīng)出現(xiàn)止跌回升的跡象，商業(yè)地產(chǎn)銷售也有望回暖。隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快，預(yù)計(jì)下半年大宗交易市場(chǎng)仍將有較活躍的表現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)REITs備受關(guān)注

伴隨著“十四五”規(guī)劃的提出、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和新監(jiān)管政策的相繼出臺(tái)，尤其是去年三道紅線提出后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的以自囤、自建、自銷為核心線的重資產(chǎn)模式遭遇滑鐵盧。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受到企業(yè)青睞，近兩年企業(yè)也開始積極推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市。

3月9日，龍湖商業(yè)發(fā)布“知輕重 有所為”官宣海報(bào)，宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式。3月11日，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司被傳將于近期赴港上市。

白皮書顯示，未來輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將成為行業(yè)趨勢(shì)，將會(huì)有更多的開發(fā)商剝離商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立上市，在積極拓寬融資渠道、擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，接受市場(chǎng)的監(jiān)督，更快獨(dú)立成長(zhǎng)。

“商管類公司憑借品牌優(yōu)勢(shì)、資源整合能力、獨(dú)特的營(yíng)運(yùn)能力，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作，是未來行業(yè)的一個(gè)風(fēng)口。”恒太商業(yè)副總裁黃樂燕在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，在運(yùn)行具體項(xiàng)目的過程中，需要平衡物業(yè)持有方和入駐商家之間的利益。這個(gè)過程中，商管公司的營(yíng)運(yùn)能力顯得尤為重要。

此外，資產(chǎn)證券化能夠拓寬企業(yè)融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)REITs也備受關(guān)注。根據(jù)國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟(IFFRE)資產(chǎn)證券化與REITs專委會(huì)發(fā)布的《疫情下商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)金融及證券化市場(chǎng)影響報(bào)告》，從中國(guó)香港和新加坡已發(fā)行的REITs來看，購(gòu)物中心及寫字樓這兩類傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)均占比較高，是REITs底層資產(chǎn)的重要組成部分。

中指院方面表示，預(yù)計(jì)未來隨著我國(guó)資本市場(chǎng)體系的日益完善，以底層商業(yè)資產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)和不依賴主體信用進(jìn)行增級(jí)為核心的REITs產(chǎn)品將成為重要趨勢(shì)，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產(chǎn)的重要能力。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從盈利模式來看，商場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、停車場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)收入主要來源于租金和物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，與REITs一脈相傳。隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的落地，寫字樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來可期。

體驗(yàn)式商業(yè)與數(shù)字化賦能成主趨勢(shì)

新冠肺炎疫情以來，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)方面也在不斷尋找突破口。如今“Z世代”成為消費(fèi)主力軍，為迎合其消費(fèi)需求，商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)新模式也不斷涌現(xiàn)。

一方面，體驗(yàn)式商業(yè)成為購(gòu)物中心的發(fā)展熱點(diǎn)，賦能商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新變革。中國(guó)商報(bào)記者注意到，美妝、生活用品集合店，新能源汽車體驗(yàn)店，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)如滑雪、攀巖、射箭等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，在購(gòu)物中心中比往年更常見。

北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)賴陽(yáng)對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，消費(fèi)需求升級(jí)將帶動(dòng)消費(fèi)新模式新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，結(jié)合新型體驗(yàn)式業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)將在城市發(fā)展中迎來更大機(jī)遇。同時(shí)也會(huì)有更多優(yōu)秀的體驗(yàn)式商業(yè)品牌被培育出來。

但賴陽(yáng)也提醒道，購(gòu)物中心在增強(qiáng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)布局上，要尋求與現(xiàn)代人消費(fèi)觀念一致的業(yè)態(tài)，帶動(dòng)客流量的同時(shí)亦帶動(dòng)消費(fèi)。

此外，商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)程也在不斷加速。白皮書顯示，當(dāng)前商業(yè)數(shù)字化已經(jīng)大致形成了渠道數(shù)字化和會(huì)員數(shù)字化等體系，通過數(shù)字化體系，整合人、貨、場(chǎng)，從而突破時(shí)間、空間、門店的界限限制，為消費(fèi)者帶來更沉浸式的全天候購(gòu)物體驗(yàn)。

數(shù)字化賦能商業(yè)地產(chǎn)，催生數(shù)字時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)新范式。從某種程度上來說，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已到全新賽道，未來將更加強(qiáng)調(diào)打通線上線下全域的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力。

“所謂的線上線下打通，并不是商場(chǎng)開通直播帶貨、線上下單送貨到家這么簡(jiǎn)單。”賴陽(yáng)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要通過數(shù)字化分析，了解用戶需求，加強(qiáng)供應(yīng)鏈整合能力，優(yōu)化效率，促進(jìn)商場(chǎng)的不斷改造升級(jí)。

伴隨消費(fèi)需求升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入全新賽道。白皮書顯示，未來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的探索將加速推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。(記者 陳晴)